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2010年房地產調控五大猜想:打擊囤地或出新規

時間:2010-01-19 10:22  來源:中國經濟週刊

  淡季開局的2010年房地產市場,迎來了國家宏觀調控的最強音。

  繼2009年12月底中央密集出臺一系列針對房地產行業的調控政策以來,1月10日,一份被稱作“國十一條”(即國務院發佈的《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》,下稱《通知》)的綜合運用了土地、信貸、稅收、行政監督等多種手段的調控藍圖,正式確定了2010年中國房地產政策的基調和架構。

  這次重拳出擊,被業內人士認為調控思路清晰、明確,是更加系統、全面地從“調結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面加快遏制房價過快上漲。

  而調控的具體實施,涉及金融、稅收、土地、住房建設、國有資產管理等多個方面,關係到財政部、國家發改委、央行、銀監會、住建部、國土資源部、國資委等多部委和眾多金融機構。毫無疑問,未來相關部門將會出臺具體落實的細則。地方性的房地產調控政策也會接踵出臺。

  在此背景下,房地產調控政策的未來細節,為學界和市場留下了巨大的猜想空間。

  猜想一:

  進一步提高二套房首付比例

  記者注意到,《通知》中,之前一度執行的二套房貸優惠政策沒有再被提及。而“二套房貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率嚴格按照風險定價”的明確規定,讓被猜測多時的二套房貸政策塵埃落定。

  “嚴格二套住房購房貸款管理,明確首付比例,此舉在於合理引導住房消費,抑制投資投機性住房需求。在目前市場情況下,出臺這樣的規定非常及時。” 中國社科院財貿所城市與房地產經濟研究室況偉大教授向《中國經濟週刊》評述。

  第二套(含)以上住房首付比例不得低於40%的規定,早在2007年全國樓價持續飆升時就已出臺。2007年9月底,央行、銀監會發佈的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》中就對二套房首付比例為40%、利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次利率的1.1倍做出了明確規定。

  但是2008年底爆發的金融危機,讓中國整體經濟環境和房地產市場由“牛”轉“熊”,政策的調控方向也隨之發生了變化,地方政府和銀行普遍減弱了政策執行力度,此前規定的“首付比例不得低於40%”的政策規定在執行過程中的靈活性增大了許多,一些地方二套及二套以上購房貸款首付低於40%的現象比比皆是,貸款利率也有所降低。

  此次調控再提“老政策”,在銀行業人士看來,依然會讓銀行和投資、投機購房者有機可乘。

  “此次《通知》僅僅規定二套房貸首付四成以上,利率則按央行的基準利率執行,沒有提及新的利率執行標準,這就使得銀行由於具有更大的放貸動力和更為靈活的政策把控力,往往在利率上會執行最為優惠的標準。銀行可以根據不同客戶需求,二套房貸有可能執行7折利率的底線,也可以高過基準利率的1.1倍,為銀行以利率優惠來拉攏客戶提供了空間,對投機購房提供便利。”華夏銀行一位工作人員向《中國經濟週刊》表示。

  除了銀行界的質疑聲,一些業內人士也提出此次出臺的信貸調控手段並不嚴厲,“再提高二套房及以上購房者的首付款比率”的呼聲再起。

  “按揭貸款是投機者的金融杠桿,要遏制投機首先要去掉這一杠桿。避免房地產投機者的最好方式是對已認定的二套房,在首付40%的基礎上再提高首付比例,要求其提供的首付款比率不低於50%,甚至可以取消第二套房貸,只允許全資買入,這樣就能從根本上避免投機者或熱錢通過購房的方式,把風險轉嫁給銀行和政府。”國家一級建造師、北京科技大學沈家文博士向《中國經濟週刊》分析。

  記者注意到,在《通知》出臺後的第三天,信貸政策從緊的信號已經發出。1月13日,央行發佈消息,決定從1月18日起,上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是自2008年6月以來,央行首次上調存款準備金率。

  “除了已經出臺的上調存款準備金率,信貸政策還有可能在今年一、二季度進一步收緊,不排除在年內出臺進一步提高二套房首付比例等措施。”上述華夏銀行工作人員告訴《中國經濟週刊》。

  來自官方的資訊似也可對此印證。在1月13日國新辦舉辦的“促進房地產市場平穩健康發展”新聞發佈會上,銀監會副主席王兆星強調:“對於個人住房按揭貸款的第二套以上的帶有投資和投機性的,也就是為了未來出售和價值增值而購買住房的行為,要實行有效的風險控制。”

  猜想二:

  物業稅開徵 技術上可行

  記者注意到,《通知》在收緊二套房貸的同時還明確,要嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策,對不符合規定條件的,一律不得給予相關稅收優惠。

  據悉,關於房地產的稅收,已經出臺的營業稅和契稅分為普通住宅和非普通住宅兩種,也是有差別化的。除此之外,之前出臺的對二手房的稅收優惠政策,已在不久前予以取消。

  2009年12月9日,國務院常務會議決定,個人住房轉讓營業稅徵免時限由2年恢復到5年。業內人士據此分析認為,政策新變化也是劍指高房價。

  營業稅徵免時限的調整,對二手房交易產生了一定的影響。北京房地產交易管理網數據統計,2010年元旦後7天,北京二手房成交量僅1912套,環比2009年12月的9153套下跌超過80%,且較市場非常冷淡的2009年同期也下降了13%左右。業內預計2010年一季度北京二手房市場成交量整體降幅在50%左右。

  儘管二手房降幅增大,但在業內專家看來,營業稅徵免時限的調整對抑制房價作用有限。國家稅務總局一位專家接受《中國經濟週刊》採訪時表示,“個人賣二手房肯定不是一個普遍的現象,首先得有錢能買得起房,有房住之後,才會再把另一套房出售。但是大多數家庭都沒有這個條件。”

  上述稅務專家告訴記者,目前已經有多個環節在對房地產徵稅:在交易環節,有營業稅、契稅、印花稅;在持有環節,有房產稅、成本土地使用稅;在轉讓環節,有營業稅、印花稅、契稅;此外還有企業所得稅、個人所得稅以及名目繁多的收費。

  記者注意到,在剛剛發佈的《通知》中,關於是否開徵物業稅、何時開徵物業稅只字未提。而之前,“物業稅”這一字眼屢屢出現在國家的相關政策文件中。

  2003年,中共中央《關於完善市場經濟體制若干問題的決定》提出:在條件具備的時候對不動產開徵統一規範的物業稅,相應地取消有關稅收的改革方案。

  從2003年5月開始,財政部和國家稅務總局分3批,在北京、遼寧、河南、深圳等10個省區市和計劃單列市的32個縣、市、區開展了房地產模擬評稅試點(也稱“空轉”)。

  2009年5月,國務院批轉國家發改委《關於2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》中提出,要“深化房地產稅制改革,研究開徵物業稅”。

  截至目前,物業稅在試點城市空轉已經有6年多,但是依然處於“要不要”、“該不該”、“何時開徵物業稅”的討論中。

  在2009年年底舉行的一次財稅論壇上,財政部稅政司副司長王曉華表示,目前物業稅開徵“從技術上看是可行的”。此番言論被解讀為物業稅開徵在即。

  “物業稅增加了房產持有環節的持有成本,會在很大程度上影響人們對房產的購房需求,但是開徵需要的條件也比較多。”中國社科院價格與稅收研究室副主任張斌告訴《中國經濟週刊》,要開徵物業稅,稅務局首先要掌握所有人名下的房產資訊,如果按市場價評估,還要掌握這些按市場價評估的資訊;其次,物業稅還牽扯到怎麼設置免征額或者稅基,到底哪些人應該交物業稅,哪些人可以免交。

  張斌進一步表示,物業稅開徵前期需要做的工作量非常大,這也是為什麼許多地方空轉試點這麼多年,也是一直在摸索建立數據庫系統,遲遲不予開徵的原因。 “事實上,物業稅從‘空轉’到‘實轉’,並不像人們想像得那麼容易,還有相當長且艱難的博弈過程。”

  開徵物業稅抑制房價快速上漲,在財政部財科所所長賈康看來是釜底抽薪的辦法,他告訴《中國經濟週刊》:“主要是保有環節的稅收,比如物業稅的開徵。現在物業稅其實是缺失的,但這是下一步的改革方向。具體什麼時候開徵,目前並沒有開始時間表。”

  據《中國經濟週刊》從相關人士處獲悉,目前稅務總局已經著手擬定開徵物業稅的可操作方案,具體實施的時間初步定在“十二五”期間,在2011年前後選擇城市進行實徵試點。

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編輯:王曉燕

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