記者獲得的一份權威部門對東部某城市用地結構的統計顯示，1988年∼2003年間，該市出讓土地用地結構如下：住宅用地高達51.87%，工業倉儲用地佔29.79%，商業服務業用地佔2.1%，綜合用地佔7%，其他佔9.24%。住宅用地主要是用於高檔商品房，中低價位用地比例不到15%，保障性住房用地則完全缺席。這跟地方急於把房地產業培植成為支柱產業的價值取向有關。正是由於住宅用地供應過量，加之結構不合理，1992年起，該市連續5年商品房空置現象嚴重；2002年前後房價開始上行，之後便急劇上揚，中低收入者叫苦不迭。
這幾年來，城市住宅的“富人特徵”越來越凸顯，跟房地產市場的“結構缺陷”不無相關：商品住宅一統天下、高檔住房遍地開花，中低價房、保障性住房付諸闕如，大量別無選擇的困難人群和中等收入家庭被趕入市場，被迫承受高房價的重壓。城市大量商品住宅成為不在當地生活的富人的投資品，而與城市中的大多數人群的購買力有天淵之別。住宅市場的“嫌貧愛富”，一大原因在於適合窮人和中等收入人群居住的房子無法“落地”。
商品住宅、工業用地的出讓能帶來保障性住房用地所無法比擬的財稅來源。因而，開發商囤地造成的“地荒”也好，地方政府批地不足造成保障性住房用地“地荒”也罷，無不是利益驅動使然。
長期研究土地問題的上海經濟管理幹部學院教授朱林興認為，對不少地方政府來說，建設保障性住房“錢不是問題”，而是要改變以GDP為核心的地方考核機制，改變地方對“土地財政”的依賴。
土地出讓“雙軌制”兩難待解
我國城市土地出讓目前仍存在“雙軌制”方式：即行政劃撥與有償使用並存。雖然國有土地使用制度改革目標是土地資源配置方式由市場機制取代行政劃撥，但目前仍有相當多的土地是行政劃撥的。借此，有些鄉鎮政府級別不高，卻佔地數百畝；有些高校近幾年得以大面積圈地。
在有償使用、市場化方面，制度設計也曾嘗試過多種方式。朱林興介紹，2001年∼2005年曾試行“價高優先、價中優先、有效區間內價高優先”。但是，“價中優先”反映的是大部分投標人對地價的平均承受水準，難以從優擇商，使一些管理水準高、成本控制好、資金運作佳、能承受更高地價的投標者反而落選。
目前普遍的市場化方式還是“招拍挂”。為何地方政府普遍喜歡“招拍挂”，而不接受“年租制”等土地出讓方式？朱林興認為，這是因為“招拍挂”很簡單，一次出讓就可收到50年至70年的錢，而“年租”等方式雖然可以降低企業成本，政府也可以隨時根據形勢需要調整有償使用方式和用地結構，但“當屆政府收利不多”。
中國土地勘測規劃研究院地價所所長趙松表示，目前土地的“招拍挂”制度促進了土地市場公平交易，但簡單的“價高者得”的競拍方式也易導致地價非理性上揚。
新一輪調控已對土地供應、出讓方式的調整有所考慮。1月10日公佈的《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》要求，各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閒置地情況等因素，合理確定土地供應方式和內容，探索土地出讓綜合評標方法。業內人士分析，“綜合評標”內容應該包括競拍企業資質、企業經營情況、合理的溢價幅度等。但趙松指出，由於這種評標方式存在較多的人為因素，因此在探索過程中必須注意防堵操作漏洞、完善細節。
