今年3月初，從杭州到北京創業的李小姐看中了北京東二環外海晟名苑一套70多平方米的精裝房，業主報價是210萬元，近3萬元／平方米。全國兩會結束不久，仲介公司來電對她說：“你看中的房子少於300萬不賣了”，即每平方米價格漲到4．3萬元左右。不料沒出1個月，中央連續出臺房地產新政策，房產仲介催她早簽約的電話從此銷聲。
房市真的進入低谷了嗎？
開發商、投資客力扛降價壓力
“毫無疑問，這兩周是交易低潮。”中鼎聯行房屋顧問張靖坤說，但客戶需求下降並不等於二手房交易價格下降。
在機場高速公路大山子橋附近的國觀上風樓盤，四棟高層住宅樓已經聳立路旁。去年底，中國青年報記者登錄該樓盤網站查詢獲悉，這個樓盤預計在今年2月開盤，均價1．8萬~2萬元／平方米。春節過後，銷售顧問說，該樓推遲至3月初開盤，價格未定。4月下旬，記者再次光顧國觀上風售樓處時被告知：至少要到七八月再開盤，樓盤周邊的房價漲到3．5萬元／平方米，“我們不會低於這個價格”。
這是一種典型的“捂盤”抬價現象。中科院政策所經濟學家張洪石說，房產新政接連出臺後，不管是房地產開發商，還是投資戶，都在奮力扛住降價壓力，甚至已經對政策調控產生了“抗藥性”。雖然國家近年來一直在出臺政策遏制房價過快上漲，但每次政策觀望期過後，京城房價仍舊一路飛跑。
“不出下週末，房市就能轉暖。”在北京某仲介公司從事投資置業顧問的莊先生說。
他分析，房地產新政提高首付比例與銀行利率後，把大量從銀行貸款的買房戶拒之門外。但以2009年末公佈的11家上市銀行為例，房貸佔了個人貸款的百分之七八十。政策觀望期結束後，銀行怎麼可能讓“錢躺在金庫裏睡大覺”，必須尋找贏利出路，從而推動房市轉暖。
莊先生的觀點是“扛過政策觀望期就萬事大吉”。他說：“這不是信口雌黃。”國家調控政策不是要把房價一棒子打到谷底，而是希望房價不能漲得太猛，保持一個穩步上升的趨勢。
北京鏈家房地產經紀公司芍藥居分店一位經紀人對中國青年報記者說，2008年房價大跌，2009年房價大漲，一邊調控一邊漲價已經使很多業主“心理非常成熟了”。作為全國的首都，國際化的大都市，目前北京房價與國內國際同類城市比較並不高。
龍湖集團北京公司置業顧問韓小姐說，如果把三環以內定義為北京核心區的話，現在房價大概在4萬~7萬元／平方米，遠遠低於上海核心區域12萬~15萬元／平方米，香港20萬~30萬元／平方米的價格水準。
據介紹，2008年下半年到2009年上半年，高檔精裝公寓是北京房價上漲的“推力器”。地處芍藥居的“紅璽臺”去年九十月份均價為1．8萬元／平方米，今年4月已經漲到6萬元／平方米。與此同時，北四環的“遠洋萬和城”均價從去年每平方米2萬元“飛漲”到今年的6萬元／平方米。
京城很多樓盤的銷售價格都遠遠超出開發商的預期。韓小姐透露，這種高價格預期立即拉升了周邊新樓盤和二手房的價格。長期來看，京城房價還會上漲，只是漲到一個大部分客戶都承受不了的高度時，“價格會暫時停下來"歇一歇"，然後再繼續漲”。
北京市94中學的張老師說，近5年來政府一直在出臺抑制房價上漲的各種政策。每年發佈的《房地產藍皮書》預測來年房價“平穩”、“走低”，但他看到的是另一番漲價現象。“政策沒有有效地控制房價。”他說。
炒房不是影響房價的決定性因素
張洪石從經濟學的角度分析，價格由成本加利潤組成，價格高低主要取決於供需關係。“把北京房價居高不下的原因歸結于炒房與房地產關聯的腐敗行為，都是不客觀的。”
2009年北京市商品房竣工面積為2678.6萬平方米，其中住宅竣工面積1613.2萬平方米。張洪石說，以每套面積80~125平方米計算，全市去年竣工的商品房大約在12萬~15萬套。
北京市常住人口接近1800萬人，按去年竣工商品房的規模與建設速度計算，大概需要40年時間才能滿足全市每戶家庭的基本購房需求，供應量嚴重不足。
只要遠期有看漲的趨勢，市場肯定存在追逐利差的投機群體。不過，北京房市“消費的主力不是炒房者”。張洪石首先以南四環外的萬科紫臺樓盤來證實自己的判斷。一套商品房171平方米，每平方米3萬元左右，總房價就在500萬元。一個單元十六層、32套，市場價格總額為1．6億元。小區有四棟樓，共20個單位。炒家即便買走其中一個單元，也不足以影響整個小區的房價。
其次，以他個人兼任過江浙企業集團高管的經驗觀察，排在中國民營企業500強中200位左右的企業資產大概是十億元，企業排名越往後資產就越少。如果其中一家企業拿出1億元資金到北京炒房的話，生產經營資金鏈必定受到嚴重影響。
第三，新聞報道中常說山西煤老闆攪亂北京房市。他分析，哪怕山西有1000個煤老闆，每個人攜帶1億元資金炒房也就是1000億元，根本無以撼動京城房市的大盤。
“炒房者在房市充其量是起到一個推波助瀾的作用。”他認為，影響北京房價的決定性因素還是房地產的開發成本。遠洋地產子公司以40.8億元拿下的望京“地王”，樓面價每平方米2．75萬元；中國兵器裝備集糰子公司拍獲的海淀“地王”樓面價達到2．83萬元／平方米。
除此之外，樓盤基建、安裝成本每平方米一兩千元，開發商售房的所得稅、營業稅等各種稅費約佔房價的三分之一；房地產企業每年的利潤最低在15％，兩年為一個開發週期。按此測算的話，每平方米商品房價格超過4萬元，與市民心理價格預期相距甚遠。
國務院發展研究中心一位研究員接受中國青年報記者採訪時介紹，2009年我國全社會消費品總額12.5343萬億元，房地產銷售總額佔了一半以上。“說房地產綁架了中國經濟一點都不為過。”他說，以北京為例，去年全市地產開發投資2337.7億元，佔全市社會固定資產投資48.1％；房地產銷售4．4萬億元，佔GDP比重13.11％。
“任何產業對財政的貢獻率都比不上房地產。”只要土地財政問題不解決，宏觀調控政策打壓房價的空間就值得關注。張洪石說：“房價根本不可能低於樓面價。”否則，房地產公司乾脆不參加競拍。4月27日北京市房山區首塊限價房地塊流拍就是一個例子。
後續政策不跟進，房市“高燒”必將強勢反彈
提高二套房首付比例、貸款利率不得低於基準利率的1．1倍等調控房市“組合拳”，重點打擊炒房投機。但不可忽視的是把真正的購房群體擋在了門外。有網友稱，房市新政只在“打劫”白領。
張洪石說，公務員從來不需要購買商品房，即使買也是為了投資或增值。因為他們在各大部委、機關有價格更優惠的集資建房或變相的福利分房；教師等事業單位也基本上不要買商品房；低收入群體去買限價房、廉租房。只有收入在中等偏上水準的白領才是京城購買商品房的主體。
即使北京大規模增加土地供給，提供充足市場供應量，從項目規劃到建好樓盤賣房至少需要兩年時間。如果京城每年新增十萬套保障性住房供應，房市價格將應聲而落。不過上述前提條件暫時都還不存在，再加上地方政府也缺乏主動降低房價的動力，因此目前房市新政主要以抑制需求為主、穩定房價為主。
一方面，房市的剛性需求被打壓住了，但這些需求五年、十年之後同樣客觀存在。另一方面，社會面臨通貨膨脹壓力，老百姓不願意存錢，手中的錢缺少保值、增值手段，不排除以遊資的形式進入房市投機謀利。
張洪石說，北京房市已經處於“高燒”階段，不下“猛藥”降不了溫。一旦缺乏後續調控政策，沒有從根本上解決土地財政、房地產開發成本不斷上漲、市場供應量嚴重不足等關鍵性問題，“房價經過政策調整適應期後，可能出現"報復性"上漲。”
他說，較之國外土地私有化，貨幣發行需經國會批准的體制，中國政府一手管土地，一手管貨幣發行的體制更有利於控制市場風險，只要降溫措施控制得力，房市不會出現崩盤現象。
採訪中，不少專家建議，國家在加大土地供應量的同時，利用稅收杠桿，把土地出讓收入的80％劃歸中央政府，就可以讓地方政府失去賣地的衝動。為了彌補地方財政收入不足，國家可以把高科技、節能減排、綠色環保產業的稅收劃給地方政府，以此鼓勵地方政府做實實體經濟，而不是一心去經營城市，從而讓房市回歸理性。
