新政後200萬二套房少交60萬首付 多43萬利息

樓市政策變化一覽

　　新京報訊 在去年10月份調整二套房認定標準之後，房貸政策迎來了更為全面的鬆綁。30日，央行、住建部、銀監會、財政部紛紛發文，將二套房的首付比例從6成降至4成，同時二手房的營業稅從之前滿5年免征調整為滿2年免征。

　　鬆綁力度超預期

　　根據央行、住建部、銀監會30日聯合發佈的《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》，擁有1套住房且相應房貸未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，首付款比例調整為不低於4成。此前為最低不得低於6成，而在北京、上海等大城市則執行更為嚴格的7成標準。此外，新政規定住房公積金貸款購買首套房首付比例最低2成，二套房首付比例最低3成。

　　隨即，財政部也發文對買賣房屋時所產生的營業稅年限進行了調整。3月31日起，個人將購買不足2年的普通住房轉賣，全額徵收營業稅；2年以上免征營業稅。此前，個人普通住房銷售免稅的年限被設定為5年以上。

　　鏈家地產市場研究部張旭認為，本輪組合拳政策偏向支援二套合理改善型需求，且放鬆幅度超過此前各界預期。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，新政表明政府已經依據我國樓市現階段的市場特徵，把鼓勵政策從首次置業人群調整為改善型人群。

　　而在公積金政策方面，首套房首付比例為20%；對於擁有一套房已結清貸款，再購買普通自住房，最低首付比例為30%，此前首付比例則為60%。

　　對此，胡景暉認為，此舉對盤活公積金使用效率的意圖表現明顯，同時有利於“賣舊買新”的改善型需求利用公積金買房。此外，營業稅調整將有利於市場上改善型購房人群出售已有的房屋，增加二手房市場免稅房源供應，促進二手房市場房屋的流通和交易的活躍。

　　對於今年的樓市，不少房企人士表示樂觀。遠洋地產總裁李明認為，在各項利好刺激之下，2015年樓市“比上不足比下有餘”，趕不上2013年，但肯定好過2014年。

　　銀行正研究落地措施

　　不過，央行也在公告中強調，商貸的具體首付款比例和利率水準由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。建行副行長余靜波30日表示，目前正在研究當中。

　　一位銀行人士表示，從過往經驗看，從政策發佈到最後落地最快也要1個星期的時間，從商業角度看，銀行是願意執行這個政策的，二套房降低首付比例，貸款額度更大，銀行盈利更多。但最終是否成行，還要看各地方監管機構的整體把控。

　　比如，2013年，雖然全國對二套房首付標準是不得低於6成，但央行營管部規定，北京地區的二套房首付比例不得低於7成。目前北京地區銀行對二套房多執行七成首付。

　　中央財經大學教授郭田勇認為，此次二套房首付下調可謂房貸政策由非常態向常態的回歸，有利於釋放自住型及改善型購房需求，以改善民生、穩定經濟。他認為，像北京、上海、深圳等購房需求旺盛甚至房地產持續過熱的城市可考慮不下調首付比例，同時，銀行亦可根據自身經營狀況靈活調整。

　　影響之房貸

　　200萬二房首付少交60萬

　　如果按照目前一線城市首付7成的比例計算，那麼首付款是140萬元，需要向銀行貸款60萬元。這樣60萬元的貸款如果按照商業貸款進行計算，那麼20年期、等額本息、最新的基準利率的貸款條件下，還款總額為1023370.54元，月供4264.04元。

　　目前如果按照4成的比例進行計算，那麼首付款是80萬元，需要向銀行貸款120萬元。這樣120萬元貸款如果按照同樣的貸款條件進行計算，那麼還款總額為2046741.08元，月供8528.09元。

　　易居房地產研究院研究員、財經評論員嚴躍進向新京報記者表示，降低首付比例，對於此類改善型購房者而言，並不意味貸款成本降低了，實際上還是增加了。比如說，7成首付下，首付和按揭貸款的總金額為140萬+102萬即242萬元。而在4成首付下，首付和按揭貸款的總金額為80萬+205萬即285萬元。這樣對比，要增加43萬元的支付。

　　“上面一組數字的背後卻有一筆資金在節省。” 嚴躍進稱，即在7成首付的情況下，需要多繳納首付款60萬元。但現在這筆費用可以先不繳納，而是通過按揭貸款進行繳納，其成本實際上只需要43萬元，而且是可以分期按20年的水準進行支付，自然降低了購房者的成本。這也是此類政策背後的一個政策導向，即讓改善型購房者積極入市，降低入市門檻和成本。 新京報記者 郭永芳

　　影響之納稅

　　200萬元二手房營業稅省11萬

　　中原地產首席分析師張大偉分析稱，在現行二手房營業稅政策下，北京房地產市場成交的房源中，有30%左右是需要繳納營業稅的5年內再交易房源，而在市場佔比30%的繳稅房源中又有60%是2-5年期的，新政對這部分房源影響最大。新政實施後，這部分房源將明顯減少稅費支出，減少的稅費支出平均將達到10萬-15萬。

　　“北京目前營業稅稅率為5.5%，假設一套二手房是在3年內交易，過戶價格為200萬，那麼這套房子在現行財稅政策下需要繳納的營業稅為11萬元，但在新的財稅政策實施後，這部分營業稅將獲得減免。”張大偉以北京的房地產市場為例算了一筆賬。

　　在稅負減輕的情況下，他認為，新政後將帶動二手房交易量上漲15%左右，“本次調整後，恢復到房地產市場歷史最寬鬆時期，這種情況下購房者入市積極性將明顯上漲。”

　　他認為，從財稅方面來看，針對房地產市場交易的個稅調整可能也會出臺，特別是在政府工作報告中明確提及了支援自住及改善需求；另外，房產稅立法將放緩；房地產企業營改增的推進將加速，房地產企業的稅負可能降低。

　　“在包括財稅政策等多項政策調整下，2015年重點城市的銷量好于2014年是確定的，特別是在2015年重點城市的供需關係改善明顯，房價很可能上漲，甚至幅度不會小。”張大偉說。 新京報記者 李蕾

　　影響之購房者

　　購房者：終於等到窗口期

　　孫先生在春節前賣掉了在燕郊的商品房，打算在工作地北京買一套房改善需求。樓市新政一齣，孫先生稱“終於等到買房窗口期了”。

　　去年出臺認貸不認房的政策，即對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行執行首套房貸款政策。

　　按照這個規定，孫先生可以享受首套房首付30%的待遇，那麼如果買200萬的房子，需要付首付款60萬。

　　新政落地之後，孫先生若用公積金貸款買房，可以按照20%的首付比例購房，那麼200萬的房子首付為40萬，比之前少了20萬。

　　“這樣的話，就降低了我的首付款壓力”，孫先生分析說。

　　孫先生說，如果購買二手房源的話，他也將是受益者。新的稅收政策規定，二手房出售免征營業稅期限5年改2年之後，會激發更多的房源進入二手房市場，增加選擇面的同時，使得原來需要繳納營業稅的2-5年內的房源免去營業稅的成本。

　　不過孫先生同時擔心，由於新政會釋放一部分需求，帶來市場供需變化，也有可能帶來一定的房價上漲預期。所以孫先生計劃在政策落地後儘快完成交易。