保障性住房立法需要面對現實問題
保障性住房一直是我國城鎮住房體系的重要組成部分。隨著商品住房市場的發展、房價的高漲,保障性住房的建設更是得到了社會的高度關注,黨和政府的高度重視。2008年《國務院辦公廳關於促進房地產市場健康發展的若干意見》明確要求用3年時間(2009-2011年)基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題。隨後頒布的一系列政策更是在供地、資金、稅收等方面為保障房建設提供了保證。據住房和城鄉建設部部長姜偉新介紹,2010年全國各類保障性住房和棚戶區改造住房開工590萬套,基本建成370萬套；農村危房改造開工136萬戶,基本竣工108萬戶；均超額完成年初國務院部署的任務。據報道,2011年,中國保障性安居工程住房建設規模將達1000萬套,創歷年之最。
與此相適應,我國的保障住房立法也進入了“快車道”。住房保障法的起草已列入全國人大常委會立法規劃和國務院立法計劃,住建部已經形成《基本住房保障法》徵求意見稿。
保障性住房的建設、保障住房立法既是形勢使然,也反映了人們對住房問題認識的深化。對保障性住房立法需要處理好幾個現實性的問題。
首先,我們的保障性住房立法要給市場的發展留出足夠的空間。客觀地說,雖然我們在1998年全面房改時就提出針對不同收入家庭實行不同的住房供應政策,但保障性住房在很長一段時間內並沒有成為我國住房供應的主體。這固然有認識上的原因,但1998年房改後,大多數城鎮家庭都通過房改獲得了自己的住房,社會沒有保障性住房的需求,也是一個不容忽視的因素。更重要的是,在城鎮每人平均住房面積普遍較低、政府又沒有足夠的財力建設大量住宅的當時,我們只能更多地依靠市場改善和解決大多數家庭的住房問題。
因此,我們不能因為現在政府大力發展保障性住房就否認我們1998年的房改,更不能就此全盤否定商品住宅在我國住房供應體系中的地位。從世界範圍看,住房供應永遠是政府和市場相互補充的,只是在某一特定時期,政府可能要起主要的作用。基於這一認識,我們的保障住房立法一定要給市場的發展留出足夠的空間。
其次,立法中要體現多種保障形式。我國目前保障房體系包括了兩限房、公共租賃租房、經濟適用住房和廉租房。在統計上,棚戶區改造和農村危房改造往往也被納入住房保障工作之中。從保障形式上看,兩限房、經濟適用住房屬於實物保障,廉租房和公租房保障則既可以採取實物保障的方式,也可以採取貨幣補貼的方式。其中廉租房貨幣補貼已經形成制度。
實物保障和貨幣補貼各有利弊,能夠滿足住房困難家庭的不同需要。從立法上說,法律應該既規定實物補貼,又規定貨幣補貼；在操作層面上,各地在制定保障計劃時,應區分實物保障和貨幣補貼。
