深圳敲響中國土地“第一拍” 曾被質疑賣國
1987年12月1日下午,深圳舉行首次土地使用權拍賣,經過長達17分鐘的輪番叫價,手舉11號牌的買主成為最大的贏家。劉廷芳 攝
上世紀八十年代的深南大道還是一條狹窄的柏油馬路,僅僅過了十幾年,深南大道兩側高樓鱗次櫛比,是深圳發展的一個縮影。 魯力翻拍
深圳冒險敲響中國土地“第一拍”
土地使用全面引入競爭機制,開我國土地商品化先河
南方記錄
1987年12月1日,深圳會場舉行的一場特殊的拍賣會引起了廣泛的關注。之所以說特殊,是因為拍賣的並不是通常的古董字畫,而是土地使用權。這場共和國建國以來國有土地使用權的第一次拍賣,因為擔心“拍賣”可能會引起一些人的反感,而把“拍賣”改稱為“公開競投”,但多年之後,當人們回憶這場開天闢地的拍賣會,總是不吝美詞地稱之為中國土地“第一拍”。
次日,《南方日報》第一時間在頭版登載了關於這次拍賣會的報道:“隨著主持者最後一聲錘響,深圳市房地產公司終於以525萬元的地價款,獲得了一塊8588平方米土地的使用權。”將我國土地使用制度的這一次根本性變革的消息,向全國傳播出去。
其實,翻閱當年的《南方日報》就可以發現,《南方日報》對於土地制度的變革一直保持著高度的關注,關於深圳土地使用權拍賣和國家土地使用權轉讓制度的報道,也每每佔據著頭版的重要位置。
1987年9月9日,《南方日報》報道了深圳市政府通過招標將位於深圳市上埗工業區的一塊5321.80平方米的土地一次性劃撥給中航技術進出口公司深圳工貿中心使用的新聞；同年10月22日,《南方日報》在頭版預告深圳將於12月1日首次公開拍讓土地使用權；11月14日,國家已批准上海、天津、深圳、廣州等正式進行土地有償使用試點的新聞出現在頭版；緊接著在11月26日,《南方日報》頭版刊載了題為《深圳首塊宅地招標昨天揭曉》的報道,深圳特區第一塊以招標、投標方式出售的宅地揭曉,深圳市深華工程開發公司以1705萬多元價錢中標,買下這塊面積共4.6萬平方米的商品房住宅用地。
由此,包括國有土地使用權“第一拍”在內的深圳這一系列土地制度變革,產生了更為深遠的影響。
當月29日,廣東省人大常委會通過了《深圳經濟特區土地管理條例》,規定土地使用權可以有償出讓、轉讓。其後,全國許多城市紛紛參照深圳的做法,實行了國有土地有償轉讓。更為重要的,1988年4月12日,七屆全國人大第一次會議通過了《中華人民共和國憲法修正草案》,將原來憲法中禁止出租土地的“出租”二字刪去,規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。
當時媒體的評論:“這是一次歷史性突破,是我國土地使用制度的根本性變革,標誌著我國的根本大法承認了土地使用權的商品屬性,跨出了土地商品化、市場化的重大一步。”
深圳土地首次拍賣中央組團現場觀摩
換了人間
從20多年前的那次一錘定音開始,土地作為不可或缺的生產要素,煥發出前所未有的活力。地財涌動,我國經濟社會全面協調可持續發展由此打下堅實的基礎。土地使用制度的改革歷程,是一部成功引入競爭機制的歷史,並正在繼續向縱深推進、切實發揮市場機制在土地資源配置中基礎性作用。
“第一拍”險被說成是賣國
說到土地使用制度改革,恐怕很多人首先想起的就是1987年12月1日那場中國土地“第一拍”。時隔22年,當年的執槌拍賣官劉佳勝———這位曾任深圳市規劃國土局局長的拍賣見證人,如是描述首次土地使用權拍賣會給予他的震撼:“至今我仍能感覺到那時的心跳!”
劉佳勝回憶,當年一說拍賣土地可不得了,有人說這是違反憲法,有人說我們要搞資本主義,甚至說是賣國行為。“由於擔心‘拍賣’可能會引起一些人的反感,我們把‘拍賣’改成了‘公開競投’。”
然而,事情的進展卻比想像中的順利很多。深圳市政府事先在報紙上刊登了《土地競投公告》,拍賣前3天,就有44家企業領取了正式編號參加競投,其中外資企業有9家。拍賣當天,時任國家體改委主任的李鐵映親臨現場,國務院外資領導小組副組長周建南、中國人民銀行副行長劉鴻儒以及來自全國17個城市的市長現場觀摩,香港派出了一個由21人組成的“深圳第一次土地拍賣參觀團”。“如此高規格的土地拍賣儀式,後無來者。”劉佳勝說。
正式拍賣時,這塊編號H409—4的地塊底價僅為200萬元,每口價5萬元。而競爭之激烈顯然出乎了劉佳勝的意料。各競投企業的法人代表爭相舉牌高聲叫價。當價格上升到400萬元後,場上還是有3家競爭者舉牌叫價。隨著“420萬”、“485萬”、“490萬”的舉牌,會場裏面的掌聲也是一浪高過一浪。
經過長達17分鐘的輪番叫價,劉佳勝終於一槌“定音”,莊嚴地宣告:“這塊土地的使用權歸經濟特區房地產公司!”手舉11號牌的深圳經濟特區房地產(集團)股份有限公司駱錦星最終以525萬元的最高價成為這宗中國首場土地使用權拍賣會的贏家。不到一年的時間,東曉花園拔地而起。“當時出售的房價是每平方米1600元,遠遠低於當時的市價。”駱錦星說。儘管如此低價,公司還是有近400萬元的凈利潤。
土地有償使用制改革“摸著石頭過河”
不過,引入競爭機制之路並非坦途,土地拍賣槌聲一度相當寥落。
有媒體透露,1987年至1999年,深圳市利用拍賣和招標兩種方式一共賣出了80多宗地,面積基本上都在1萬平方米左右,而每年協議出讓面積是100多萬平方米,兩者相差甚遠。1995年、1996年還一度終止了土地拍賣。1998年深圳市土地出讓金達108億元,但這一年僅有的兩次招標和兩次拍賣,一共只有3.3億元。1999年之前,深圳90%的土地實行的是非市場價格的協議出讓。
協議出讓意味著存在人為操縱和權利尋租的可能性,就有可能導致國有土地資產大量流失。然而讓行政權力從富有誘惑力的利益空間中退出,發揮市場機制在土地資源配置的基礎性作用,需要很大的勇氣。但這樣一來卻能帶來鉅額的回報。1999年,浙江開始在全省範圍內實行經營性用地一律招標拍賣制度。2000年,全國土地招標拍賣收益為350億元,而浙江一個省就達195億元。
浙江的首創受到了中央的重視。2001年,國務院發出15號文件,要求從嚴控制建設用地供應總量,嚴格實行國有土地有償使用制度,大力推行招標拍賣,加強土地使用權轉讓管理,加強地價管理和規範土地審批行為。次年,國土資源部11號令則對經營性土地協議出讓“叫停”,明確四類經營性用地使用權出讓必須採用招拍挂方式。
這兩個文件對土地市場建設的推進作用顯而易見:2000年全國招標拍賣出讓土地的收益為350億元,2001年為492億元,增長率為40%。2002年,全國國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓的宗數、面積、價款分別是上年的108.55%、273.8%和197%。
“有償”用地成國家法律
此後,這一國家政策更上升為國家法律。2007年3月16日頒布的《物權法》明確規定:“工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的,應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。”
當然,我國土地有償使用制度改革一直繼續向縱深推進。2008年1月,國務院3號文件除了明確要求嚴格落實工業和經營性用地招拍挂出讓制度,還明確提出,今後對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施、城市基礎設施以及各類社會事業用地要積極探索實行有償使用。
當年7月下旬召開的全國國土資源廳局長座談會上,國土資源部明確提出,力爭用5年時間,對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施(產業)、城市基礎設施以及各類公共社會事業用地,一律實現有償使用。
深圳20年變身地產業翹楚
還看今朝
今日,若你置身於繁榮而熙攘的深圳鬧市街頭,一定會被街道兩側林立的樓盤深深吸引。但是,時間回溯至20餘年前,光景與今朝迥異。是什麼為深圳騰飛插上翅膀?許多人會說,這要歸功於深圳作為中國改革開放試驗田的特殊優勢。不過必須看到,特區的建設與深圳發達的地產業的支撐密不可分。
“第一拍”進行後的一年,1988年《深圳經濟特區住房制度改革方案》及其9項配套細則正式公佈,這是我國公佈和實施最早的房改方案之一。住宅成了商品,深圳人走上了自己攢錢買房的道路。
深圳作為土地使用權制度、住房制度等一系列地產制度改革的策源地,造就並見證了中海、萬科、招商、金地、華僑城等著名的地產品牌的起飛。事實上,1988年11月18日深圳市第二次土地使用權拍賣會上,當時在業界尚默默無聞的萬科以2000萬的天價成為該次拍賣的最大贏家,不僅一夜成名,還奠定了萬科走市場化房地產開發之路的基礎。除了萬科,還有在深圳精耕細種20多年的招商地產,以及華僑城集團等自深圳起步,並飛向全國的地產集團。
在做穩做大了深圳房地產市場後,許多深圳本土地產集團紛紛“北伐”。萬科和中海算是最早去北京發展的廣東知名房地產企業。萬科開發了萬科城市花園、萬科星園和萬科青青家園等北京著名樓盤；中海地產自1997年進入北京以來,迄今已開發了中海雅園、中海馥園、中海紫金苑等項目。
進入地產業勃發的21世紀,又一批深圳房產商相繼北上,漸成燎原之勢。與10年前萬科獨走京城相比,這一批房地產商有著更強大集群優勢,氣魄更大,資金也更充足。目前,“深軍”北上仍如火如荼,他們不僅帶去了廣東成熟的商業文化,也傳播了包括地產業的品牌、商業模式、物業服務體系等一整套成熟的市場化的理念。
如今的深圳地產,代表的已不僅僅是狹義的深圳特區的開發行為,而是深圳向全國輸出的一個行業品牌、一種行業理念。而根據中國房地產TOP10研究組發佈的2008年中國房地產品牌價值研究成果,起步于深圳的中海地產、萬科分別以98.91億元和96.94億元成為房地產行業領導品牌。
深圳地產業大事記
延伸閱讀
1984年深圳國際貿易中心大廈的施工創造“三天建成一層樓”的我國建築史上的新紀錄,“三天一層樓”,“深圳速度”作為中國改革開放的奇跡被載入史冊。
1987年國務院批准在深圳、上海、天津、廣州等地進行土地使用制度改革試點。12月1日,深圳市率先公開拍賣了一塊國有土地的使用權。
1988年《深圳經濟特區住房制度改革方案》公佈,10月1日施行,這是我國公佈和實施的最早的房改方案之一。
1991年深圳不動產拍賣行承辦全國第一宗抵押房產公開拍賣。
2001年《深圳房地產買賣合同》(預售)文本正式實施,深圳在全國率先實行房地產網上交易。
2002年深圳產生國內首筆土地按揭貸款。
地動財涌改善民生
記者點題
“土地是財富之母”。這是17世紀英國著名的經濟學家威廉·配第對土地巨大價值的概括。
中國房地產業的領軍人物王石在自傳中這樣評價1987年末的這場拍賣會:中國房地產發展的最基本基石就是由此奠定的。
把這兩句話放到一起看,就不難理解為何當初深圳“拓荒牛”們會冒著違憲的風險敲下中國土地拍賣的第一錘；也不難理解為何每每回顧歷史,中國土地“第一拍”都會被擺到了如此的高度。
地動財涌,有數據顯示,2001年到2007年,全國共取得出讓土地收入4.1萬多億元,這些收入源源不斷地投入城市基礎設施建設和改造中,為中國經濟發展注入了強勁的動力。與此同時,土地市場化配置也催生的龐大的房地產市場,房地產業也順理成章地成為了中國經濟的支柱產業之一。乃至去年遭遇國際金融風暴時,中國也選擇了房地產業作為拉動消費與投資的“急先鋒”。
我們不妨再把目光落到普羅大眾身上。25年前,在中國,住房是單位分配的,產權是集體所有的。由於計劃經濟年代經濟困難、物資緊缺,很多人也許工作了幾十年都沒有分到房子,又或者一家大小只能數十年如一日地擠在一間小小的房子裏。而如今,有多少人擁有了自己的房產,又有多少人通過樓市先富了起來。
當然,時至今日,房價一天高過一天讓人抱怨,開發商攫取了大量利益的行為遭人詬病。但以中國土地“第一拍”為代表的土地使用制度改革,對市場經濟煥發前所未有的活力所作出的貢獻卻不容否定。而隨著國家對住房困難家庭的日益重視,由土地而來的財政資金將越來越多地投入到廉租房、政策性租賃房、經濟適用房的建設中,相信“住有所居”在不遠的將來就能實現。（記者盧軼 實習生葛鏗）
