不可高估房產稅威力 並非“對症下藥”
房地產稅的真正功能是調節人們的改善性結構性需求。就像汽車一樣，對大排量汽車徵重稅，讓消費者少買大排量汽車，房地產稅也是這樣，讓人考慮是否租房不買房，或買小房不買大房。因此，房地產稅是長性慢效，不是可以臨時隨便拿來對付急用的。
經濟學家華生3日接受中國證券報記者專訪時表示，用房產稅改革來調控房價的做法並不成熟。房產稅改革既不能打擊投機需求，也不能抑制投資需求。要遏制房價過快上漲的勢頭，土地增值稅和個人所得稅的作用比房產稅更直接有效。
房產稅名不副實 弊大於利
中國證券報記者：現在社會上關於房產稅的呼聲很高，您認為目前用房產稅改革來調控房價的做法是否成熟？
華生：應當說今後全面徵收“房地產稅”或者稱“財產稅”是國際慣例，也是改革的大方向，可以推動地方政府從“土地財政”轉化為“稅收財政”。目前變通的房產稅似乎成為調控政策的中心和輿論的焦點，但其實這種打擦邊球的辦法有很大的誤導，並不成熟和可行。
為什麼不成熟？首先是法律法規的制度準備不成熟。對居民住宅徵稅是我國稅制結構的重大改變，解決的主要是財產和收入分配不均的矛盾。這完全是一個新稅種，用現有的房產稅來代替存在客觀上的困難。主要難點在於，現行的房產稅是針對房屋的原值扣除一定比例後徵收，但實際上房屋本身價值很小，蓋成了就開始貶值，只有土地是不斷升值的。所以國外的房地產稅都是主要依據土地及房屋的市場評估價格來徵收，以滿足地方政府財政收入不斷增長的需要。因此新稅種的名稱，必須包括土地，而且主要是土地，不然的話將完全名不副實。因為單純的房屋本身根本不值多少錢，房產稅沒什麼可徵。
其次，開徵的難度非常大。普遍開徵會顯著加重一般老百姓的負擔，目前幾乎完全不可能。但如果不普遍開徵，又意味著房產稅在相當長的時間內不可能成為地方政府的主要收入來源。而且差別開徵，按面積或按套劃線弊病都很多，既收不了多少稅，還會引出很多新的不公平和麻煩。搞得不好，就可能成為利空出盡，房價新一輪炒作的由頭。
中國證券報記者：既然我國土地是國有的，在購房人已經一次性繳納了40年或70年土地出讓金的情況下，再徵收房地產稅，是否存在重復徵稅的情況？
華生：有很多人認為，我國土地是國有的，私人沒有產權，因此不能對個人徵稅，這種看法也不正確。土地使用權是在不斷增值的，因此既可以對土地所有權徵稅，也可以對土地使用權徵稅。從國外的經驗來看也是這樣。如英國的房產就存在兩種情況，一種是有地權的，稱為“free hold”，另一種是不帶地權的稱為“lease hold”，但是在地方政府徵財產稅時是沒有區別的。
目前的現實是，土地使用權的增值部分歸個人所有，但實際上應該是社會和個人分享。土地是壟斷資源，首先要滿足大部分人的基本需求，所以土地私有的國家也要通過稅收的方式參與土地增值部分的再分配。
我國的土地使用權名義上是70年，實際上是一種長期產權，到了年限，國家並沒有收走。我們可以看到，所有拆遷的居民，無論在原房產住了多久，返還的安置住房都是仍然具備充足的70年產權。買賣二手房時也沒人問還剩多少年產權。在我看來，70年的產權在真正設計整體制度安排，啟動房地產稅的時候會象農地承包一樣，被國家明確為長期持有。
現在地方政府都熱衷於賣地，但是要看到城市的規模不能無限的擴張，這是個大趨勢，地方政府把土地都賣完了，收入從哪來？土地出讓金應該跟保障房建設掛鉤，這樣地方政府就沒有錢來搞其他的項目。房地產稅最終要促成我國的土地財政向稅收財政的轉變，這樣既完成了稅制的改革，也解決了保障房建設的資金來源。
房產稅並非“對症下藥”
中國證券報記者：房產稅改革能夠遏制房價過快上漲的勢頭嗎？
華生：現在部分城市房價上漲過快，我們當務之急是打擊投機需求，抑制投資需求。但房地產稅基本不解決投機問題。所謂投機，就是短期買進賣出，因此房產稅的稅負幾乎可以忽略不計，目前我國房產交易的營業稅稅率為5％，尚且不能打擊投機，房產稅的稅率更低得多，怎能起到打擊投機的作用？
房產稅對於抑制投資需求的作用也非常微小間接。從股市來看，上證指數從2001年的2000多點到今年，漲幅也不過20％多，但是房價從2001年到現在已經漲了7、8倍，而房價只要以後一年漲一、二個百分點就夠交房產稅了，所以現在到處說用房產稅來抑制投機投資，實在是太大的誤導。
房地產稅的真正功能是調節人們的改善性結構性需求。就像汽車一樣，對大排量汽車徵重稅，讓消費者少買大排量汽車，房地產稅也是這樣，讓人考慮是否租房不買房，或買小房不買大房。因此，房地產稅是長性慢效，不是可以臨時隨便拿來對付急用的。
中國證券報記者：您認為如果房產稅作用不明顯，如何才能控制部分城市房價過快上漲的勢頭？
華生：遏制房價不能亂了方寸，要有的放矢，打中要害。投機投資都只有一個目的就是牟利。因此，所得類稅收可以精確打擊，而且完全合理合法，同時操作簡便，難以轉嫁，社會共識高。
一個是土地增值稅。國務院于1993年12月13日發佈了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，決定自1994年1月1日起在全國開徵土地增值稅。土地增值稅的主要目的在於抑制房地產的投機、炒賣活動，限制濫佔耕地的行為，並適當調節納稅人的收入分配，保障國家權益。土地增值稅採用四級超額累進稅率。其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%。但此後國家稅務總局規定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。
現在要想抑制投機需求，只要對轉讓非自住普通住宅恢復徵收土地增值稅就可以了，像三亞那樣的房產投機就沒有動力了。
對於投資需求，可以按照每年的通脹率扣減增值額，這樣就可以區分投機和投資。一旦對非自住住宅恢復徵收土地增值稅，將根本打擊投機和全面抑制投資需求，真正恢復住宅的基本消費功能。這樣，靠投機投資需求拉動的熱點城市的房價會迅速全面降溫。
另一個稅種是個人所得稅。2006年國稅總局在《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》中明確，二手房交易個稅既可以按照交易額的1％徵收，也可以在轉讓收入中減除房屋原值及相關費用後，按照20％的所得稅稅率徵收。這樣的規定實際上鼓勵了投機和投資，只要二手房交易個稅全部再按照20％的稅率徵收，投機投資就基本沒什麼空間了。
在二手房交易方面，對於現在全國盛行的陰陽合同，要嚴格執法。對於那些簽約價格低的房產，可以採用公示和競價制度，就可以有效防止陰陽合同的出現。
在對投機投資加稅的同時，也要減稅。個人自住房的營業稅、契稅就應大幅降低，這樣方便居民調劑住所。流轉稅容易轉嫁，對限制投機投資本來就作用有限。
樓市制度變革的核心和難點是土地制度，因此需要總體規劃、名正言順、有序推進，一定不能草率從事，亂了章法。在步驟上要先易後難，先動增量，後動存量。先從打擊投機需求、抑制投資需求開始。一旦房地產市場真正全面降溫，就可以給管理層留下足夠的時間和主動，逐步解決整體制度變革包括房地產稅怎麼開徵的問題。有人說，房產不讓炒了，社會閒置資金去哪兒？這太好辦了，可以去實業啊，另外也可以去股市，那是專為投資設立而且也容忍投機的地方。我們的制度應該引導資金從房產市場轉移到實業和證券市場。總之，房產稅這個概念含義不清，副作用大，臨時性強，我個人認為還是要回到中央決定的物業稅即房地產稅的概念，從容規劃，師出有名。樓市改革絕不亞於股市的股權分置改革，事體茲大，關係到今後幾十年的城市化戰略和經濟社會發展，一定要謀定而後動。
