可比的地產公司單季度現金流量凈額對比

可比的地產公司單季度營業收入對比

　　截至8月11日，已有30家上市房企公佈了中期業績，今年二季度，這30家房企實現凈利潤56.78億元，環比增長25%，同比增長156%，銷售毛利率的提升和有息負債率的下降是助推業績增長的主要因素。雖然面臨著從嚴的調控，4月份以來，地產銷售也開始在不斷下探中築底，營收和利潤的增長除了房價的支援外，還有更多的因素就是結算收入的確認和計入，我們認為，地產企業業績的頂峰在今年中報已經達到，下半年業績同比回落的幅度和速度將更為明顯。

　　超越同期 單季利潤達新高

　　二季度，已公佈半年報的30家房企實現凈利潤56.78億元，比一季度的45.16億元環比增長25%，與去年同期的51.73億元比，增長9.76%，從季節因素看，往年的一季度一般都是房企利潤增長的低點，二季度開始發力，三四季度達到頂點，而由於樓市經歷了“417”的嚴厲調控，市場普遍預期在成交萎縮的情況下，多數房企的營收額和利潤增長會有明顯放緩，從目前披露的數據看，這種負面影響還未顯現出來，我們認為，首先，二季度地產成交的放緩還不至於抵消到房價增幅的貢獻，事實上，二季度房價仍處於小幅攀升狀態，到6月份，整體才出現了下跌止穩的態勢，從眾多二三線城市的實際看，房價的上漲可以抵消成交面積下滑的負面影響。第二，便是結算週期和營收確認的時間問題，我們估算，二季度很多房企確認了去年下半年開工以來的銷售額和預收款，因此會計入當期的利潤，從預售款/營業收入這一指標看，今年中報30家企業的這一比值均出現了下降，由銷售放緩導致的預收款減少將會對下半年的業績造成更多的影響。第三，還有銷售毛利率的提升，由於房價的提升尚未觸及增值稅的累進稅制，並且在具體執行中，多數企業所在的監管部門普遍採取定額簡便的計算方式，因此，房企的利潤有更好的保障。

　　雖然環比和同比房企利潤都在大幅增長，但與09年三、四季度超過80億元的業績規模比肯定望其項背，我們認為，今年中報將是多數房企業績的高點，下半年由於基數原因和調控效應，對房企業績的影響將更為明顯。從7月公佈的地產資金狀況看，當月預售和定金增長為1291億元，累計同比下滑9.8個百分點，環比減少5.5%，目前政府部門對地產資金的管控依然嚴密，在政策基調不改的前提下，未來可以轉為利潤的預售款減少將直接影響地產企業的利潤。

　　二三線地產公司毛利提升

　　從30家房企看，二季度平均毛利為39.1%，一季度為39.7%，今年二季度與去年同期的40.3%比有一定回落，但其中結構性變化比較明顯。龍頭地產商和一線城市地產商毛利環比持平或減少，而二三線地產商毛利大幅提升。如臥龍地產、廣宇集團、萊茵置業等，銷售毛利的提升都在8%以上，而金地集團、保利地產毛利下降超過5%，萬科雖然毛利提升了3%，但主要的業績貢獻還在二三線城市的熱銷，我們認為，由於區域的特殊性和調控的差異化，未來二三線城市的樓市氛圍要明顯好于一線城市，因此，業績在二三線城市為主的地產商業績負面影響要小很多。從現金/流動資產這一指標看，大多數二三線城市地產商要好于龍頭企業，從已發佈中報的企業看，中天城投、臥龍地產、棲霞建設這一指標分別為24%、31%和21%，顯示了這些企業未來的資金實力還比較充裕。由於二三線城市的地價和開發規模等因素，這些企業在成本上要好于龍頭企業和一線城市地產商。

　　總體而言，由於地產投資趨勢向下已經確立，下半年銷售萎靡概率很大，在房價繼續盤整的假設下，未來房企業績放緩將更為明顯，預計三季度整體業績增速可能在20%以內，四季度業績增幅將達到環比最低值，我們認為，下半年房企業績分化也更為明顯，那些在一線城市項目較少，後續資源不足的企業當期虧損面積較大，而立足二三線城市的房企利潤還將有保障。

　　中報業績同比增長的地產公司

　　證券代碼 證券簡稱 收盤價(元) 8月以來漲跌幅(%) 中報凈利潤同比增長率(%) 營業收入同比增長率(%) 現金流量凈額同比增長率(%)

　　000918 嘉凱城 9.58 -2.44 3994.36 301.43 -272.89

　　000656 ST東源 10.13 -1.84 490.11 -6.58 22.29

　　600383 金地集團 6.90 -4.30 327.02 150.32 -271.62

　　000736 ST重實 12.39 12.94 285.39 725.34 -177.44

　　600533 棲霞建設 5.47 -0.91 160.47 148.82 -82.32

　　000024 招商地產 18.83 -4.71 115.71 142.76 -163.52

　　600225 天津松江 7.98 -0.25 105.78 503.79 -3476.27

　　000926 福星股份 10.02 -5.65 89.67 27.51 -485.34

　　000558 萊茵置業 7.72 0.92 80.87 211.11 -195.08

　　600634 ＊ST海鳥 11.21 0.63 69.03 368.59 195.71

　　002146 榮盛發展 11.68 -2.01 60.92 102.75 -407.17

　　000540 中天城投 10.85 -1.81 46.61 29.52 -22.60

　　000803 金宇車城 8.51 0.59 25.24 -22.28 -6.68

　　000011 深物業A 9.16 -4.98 19.24 29.94 -89.21

　　600048 保利地產 12.58 -4.33 16.56 35.63 -528.17

　　600173 臥龍地產 7.37 -4.41 16.04 -3.96 169.53

　　002133 廣宇集團 7.05 -2.22 14.60 -30.93 -49.38

　　000002 萬科A 8.32 0.36 11.41 -23.12 -196.87

　　000506 中潤投資 6.42 1.10 0.41 -1.20 -145.92