地產商“砸鍋賣鐵”融資
“我們公司買下對方商廈裏的48部電梯，包括水管、噴淋等整套消防設備，然後反租給他。”小朱告訴中國證券報記者，整個項目中所有承租物市場價預估1億元，按行規七折計算為7000萬元，扣除保證金、未來三年手續費等費用後，客戶實際獲得融資5000萬元。
眾所週知，融資租賃承租物一般價值較大且折舊時間長，如飛機、大型生產設備等。相比之下，電梯、消防設備這樣的承租物則面臨較大的變現風險。小朱說：“如果是飛機、大型生產設備，對方還不出錢來，我可以對承租物進行拍賣，但電梯和消防設備難道還能從墻裏挖出來賣嗎？”
除承租物的風險之外，貌似合理的估值過程也是“水分十足”。
“客戶需要5000萬元資金，然後照著這個標準倒推，尋找價格合適的標的物。”小朱說，承租物中48部電梯估值就超過5000萬元，但這只是發票價格，“真到市場上買，每部電梯價格不超過50萬，總價也就不到2400萬。”換言之，即使把這些設備從商廈裏挖出重賣，也遠賣不出5000萬元。
冒著巨大風險給地產商“砸鍋賣鐵”，圖的是地產商資金緊缺帶來的商業機會。“博的就是對方資金週轉不靈只是短期現象。”小朱說，對方公司是上海一家小有名氣的地產商，當前除需要償還銀行近7000萬元貸款外，一個商業地產項目亟待裝修出租，另外還有一塊土地也急需資金開工建設。“他在兩三個月裏需要1個億週轉，等到商業項目出租後，資金困境就會緩解，這也是我們敢給他錢的信心。”
當前，這樣的地產商並不鮮見。自房地產調控以來，能提供給房地產商的錢越來越少，常規銀行信貸渠道受阻，資本市場融資也被叫停，房地產商十分缺錢，這給融資租賃公司帶來機會。小朱透露，目前公司一半的融資項目都跟房地產有關，幾乎每個業務員手上都有房地產融資項目在跟進。
房地產商缺錢，“小朱們”則要賺錢。名義上，融資租賃利率只是由貸款利率水準上浮20%左右，但這個項目中融資租賃公司的資金收益超過16%。“除利息外，我們還要收取每年2%的手續費，10%左右的保證金，以及其他費用，內部核算下來總的收益超過16%。”小朱坦言，這個價格在市場上不算高。
融資租賃公司資金也自有其低價的“門道”。“大部分融資資金來自銀行，有杠桿才有低價資金。”小朱說，融資租賃公司一般由母公司或其他主體擔保，從銀行貸出款項，按照7：3的比例配合自有資金投入項目。也就是說，在5000萬元融資資金中，只有1500萬元是融資租賃公司的自有資金，其餘3500萬元來自銀行。經過融資租賃公司的一番騰挪，信貸資金不入房地產的禁令被悄悄繞過。
多重風險、幾番波折，小朱對他的項目一言以蔽之：“打的就是一記擦邊球。”上海中城世紀律師事務所郭智宏律師告訴中國證券報記者，目前關於融資租賃的法律法規並不健全，資金借此違規進入房地產開發正是鑽了法律法規的空子。分拆開來看，融資租賃項目的每個環節都合規，但組合起來，信貸資金就順順噹噹地流進房地產商的口袋裏，這需要監管的及時介入。
