房產信託兌換集中期風險漸露 安信房產信託產品被爆融資方人間蒸發
關注房產信託
房地產信託將在今年第一季度迎來兌付高峰。而在高峰來臨之前，危機已悄悄出現。前日，安信信託一款房地產信託產品被爆出融資方跑路，雖然安信信託對外稱其風控措施仍能如期兌付，但業內人士指出，今年是房地產信託兌付風險暴露年，投資者在購買新發房地產產品時需尤其注意其風控措施。
安信信託的“溫州‘泰宇花苑’項目開發貸款集合資金信託計劃”于2011年4月26日正式成立，募集資金共4億元，預期年收益率在10%~11.8%之間。該信託計劃所募集的資金中，約2億元用於“泰宇花苑”項目的後續開發建設。
事件：泰宇房產
4億元預售金被提走
在該信託還有近四個月到期之時，融資方泰宇房地產開發有限公司董事長陳岳西提走了房地產預售賬戶中的4億元後，有媒體記者試圖撥通其電話，但一直未能撥通。據媒體報道稱，陳岳西和泰宇房地產開發公司因涉及4.9億元的民間借貸糾紛被告上法庭。此外，處於溫州平陽縣鰲江的“泰宇花苑”項目也已經停工半年，該樓盤將成為爛尾樓，房子無法如期交房引起當地業主的擔憂。
從公開資料查詢可知，泰宇房地產成立於1999年06月04日，法定代表人為陳岳西，是經溫州市建設局批准的二級房地產開發單位，註冊資金1億元。而從2009年至今，該公司已開盤項目共三個，均為泰宇花苑後續工程，自成立以來開發的商品房有50萬平方米，最近一期的項目在去年1月份開發。記者試圖撥打泰宇房地產公佈在網上的辦公電話，但一直處於無人接聽狀態。
進展：
安信稱仍能按時兌付
據了解，安信信託在發行該產品時共實施了4項風控措施，包括土地抵押、股權質押、融資方實際控制人個人連帶責任擔保以及住宅售價折價。
一位信託業內人士指出，若陳岳西跑路的話，股權質押和個人連帶擔保這兩項措施基本失效。而保證本息兌付的來源就只剩下土地抵押和樓盤銷售收益。
據了解，融資方分別將其評估價值為7.7億元(滬八達估字(2011)FA0017-2號)和3.8億元(滬八達估字(2011)FA0017-1號)的土地使用權抵押給安信信託，作為其償還信託貸款本金及利息的履約擔保，初始抵押率45.21%。去年2月，償還建設銀行貸款後抵押率降為34.78%。
與此同時，作為擔保的房屋銷售的住宅與商業售價為5484元/平方米，折價達59%與86%。信託計劃顯示，泰宇花苑目前開盤共4棟樓房，建築面積總共達19萬平方米。該項目整體剩餘可售住宅面積為92751平方米。記者查閱網上資料發現，2012年1月22日開盤銷售的5號樓，售價均為11160元/m2。
記者致電安信信託時，該人士解釋稱：“泰宇花苑共有6座房子，陳岳西提走的是4、5、6座房子的預售金，跟建行相關。而跟安信有關的房產是1、2、3棟，我們已對其實行資產保存，目前正與多家資產管理公司洽談，轉讓之後信託資金是可以收回的。”此外，安信相關人士此前也對媒體表示，若該公司出了問題，即便走司法程式，讓該項目公司破產清算，仍有信心收回本金和利息，在今年4月將如期完成信託產品兌付。
業內稱：房產信託
兌付規模或達3000億元
由於銀行貸款收緊、發債以及其他民間借貸渠道不暢，信託成為近幾年來房地產企業獲得資金的主要渠道之一。據用益信託網統計，去年全年共發行757個房地產信託產品，規模總計1564.25億元，平均年收益率為10.14%。經過前兩年的發行狂歡後，今年房地產信託將迎來集中兌付期。據機構粗略估計，今年房地產兌付規模或達到3000億元。
由於宏觀經濟不振，今年中小房企確實面臨的困難較大，若他們從銀行難以獲得貸款，就只能通過信託舉債維持生計。但加上信託收益、發行費用、渠道費用等，信託融資利息大多超過15%，這對於利潤有限的中小房企來說，也是一筆沉重的負擔。
一位信託業內人士對記者表示，截至目前，房地產信託產品暫未出現大規模的兌付危機。因為做足了風控措施的信託產品，一般可以通過轉讓資產或變現抵押物來保證信託兌付。今年中小房企若繼續出現兌付困難，更多的房地產信託產品可能需要採用發行補舊、找資產管理公司接盤或變現抵押物等方式來保證兌付。
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安信信託與中信信託重組計劃“流產”
前日，安信信託發佈公告稱，其與中信信託長達六年的重組協議失效，這意味著中信信託借助安信上市的計劃失敗。業內人士指出，中信信託已經不再指望借殼，而是謀求單獨上市。
公告顯示，2013年1月7日是“兩信”重組方案最後有效期。然而，“安信信託及上海國之傑投資發展有限公司未收到交易相關各方關於再次調整向特定對象發行股份購買資產暨重大資產重組方案的任何書面文件，公司向特定對象發行股份購買資產暨重大資產出售方案已經到期失效。”
