投資買房巧用股份制 50萬元首付撬動200萬公寓
在目前房價很高，貸款很難的樓市行情下，對於有房人來講，手裏只有50萬元，想買東三環邊上的新項目，幾乎是不可能的事兒，但胡女士卻做到了。她是怎麼做到的呢?“股份制”，也就是她和朋友以入股的方式，聯名買房，分攤投資成本。據了解，近段時間以來，由於房價持續高位運作、銀行貸款收緊、股市動蕩不安等原因，許多繼續看好樓市的人紛紛想到了“股份制”聯名買房的新方式，以前很少見的一個房本幾個人名，現在已不是什麼新鮮事。與這些人相比，胡女士做的更巧的是，她不僅利用了“股份制”，還利用了貸款的杠桿效應，使得投資回報更高一籌。
偶然聞聽買房“股份制”
七八年前，胡女士曾是本市一家知名房地產公司副總，那幾年，她一直忽悠周邊朋友買房，許多人都跟著她掙了錢，在朋友圈有一定影響力。這兩年，胡女士離開了原來那家公司，與朋友一起開了一家咖啡館，平時照顧一下生意、炒炒股，基本不再關注房產了。“房價漲得太快，我覺得我買不起了。”這是胡女士當時的想法，但去年十一，一個外地朋友的來訪，讓她改變了想法。
胡女士的朋友徐先生夫婦名下有3套房產，按理說已經沒有貸款買房的資格了，但他來京時和胡女士談起，去年5月份，他趁著房價低，又買了一套房，首付兩成30萬元、貸款利率八五折優惠。具體方法是，徐先生與妹妹聯名買了一套房，以沒買過房的妹妹為借款人，這套房貸款就仍按首套房辦理了。但在產權證上，寫著兄妹兩個人的名字，他是產權共有人。
據徐先生介紹，他去年5月買的房子，現在已經升值15%。他自己預測，兩年漲50%沒問題，但對於徐先生來說，因為有貸款的杠桿效應，資金回報絕不止50%了：總價150萬元的房子，升值50%，收益就是75萬元。在成本方面，徐先生的實際支出，除30萬元首付外，還有2年的月還款、契稅等成本約20萬元，共50萬元。這樣算下來，資金回報率達到150%;即使房子升值速度沒那麼快，兩年漲30%，收益45萬元，資金回報率還能達到90%呢。
這種高回報讓胡女士動了心。之後，胡女士就開始琢磨：從這兩年自己開咖啡館、炒股的經歷來看，收益都不太理想，但房價卻一直堅挺，特別是北京城區的房子，年年穩中有升。不過，她已經有了2套房產，該怎麼辦呢?
在這個“準備”的過程中，她從房產圈的朋友那裏了解到，這種聯名買房的方式，被北京的投資人稱作“股份制買房”，而且由於房價高，目前，這種買房方式出現越來越多的勢頭。為什麼叫“股份制”呢?主要是區別以前的聯名買房。以前，聯名買房主要是夫妻、父子，目的是為明細家庭成員財產權益;而現在的聯名多是在兄弟姐妹、朋友之間，目的是分攤成本、風險共擔、利益共用，性質和模式更像“股份制”公司，“股份制買房”就被叫開了。
股份制買房貸款有竅門
折騰了兩個月，胡女士在看房中發現，在北京，用“股份制”聯名買房，一次性付款很容易，但要像徐先生那樣貸款則很難，原因是北京住宅貸款政策與外地有些差異，聯名貸款在北京不太好操作。比如一些外地銀行規定，如果購房合同上有兩個人的名字，僅以借款人是否買過房來認定是否是首套;北京的銀行則規定，其中一方只要買過房，就要執行二套或以上的貸款政策。儘管如此，在業內人士的指點下，胡女士還是很快找到了變通的突破口——非住宅產品，可以貸款不說，還不受套數限制，不佔用買住宅的指標。
有了方向，胡女士很快選中了東三環邊某樓盤的一套酒店式公寓，50多平方米LOFT產品，使用面積100平方米左右，精裝修並送部分家電。她選中這套房子最主要原因是地段好，做過多年房地產的她一直堅信李誠先生的地段論：買房產，最重要的是地段、地段，還是地段。另外，就是總價低，200萬元左右，要知道，目前該地區的二手民宅總價基本都在150萬元以上了。
非住宅產品貸款最高50%，這套房的首付需要100萬元。胡女士認為，從投資的角度，前期成本有些高了，好在有了“股份制”的思路，於是，她就和一個朋友念叨：如果每人拿出50萬元，壓力不會太大;貸款月還款11600元，分攤下來每人5800元，也都玩得起。預計3年後出手，房子升值30%至50%，由於有50%的杠桿效應，她們的資金回報率則在60%至80%之間。目前，她的朋友也認為，從中長期看，北京好地段的房子不僅能抵通脹，還有投資空間，等於是一拍即合。於是，她們在今年元旦期間出手了。
“我和朋友採用股份制聯名買房，主要看中它的杠桿效應，首付少，風險小。要不能貸款，現在買房就沒啥意思了。”胡女士這樣說。在她看來，和朋友以股份制的方式買房，與以股份制的方式投資做生意沒什麼不同。
“股份制”買房易起糾紛
說起“股份制”買房投資，專業貸款機構的一位工作人員吳小姐說，最近，她也辦理過幾筆此類業務，都是朋友間做的。作為專業人士，吳小姐認為，這種合股的貸款買房方式，從資金成本、回報上，確實適合手頭緊、又想在樓市投資的人，但風險也比較大。風險的最大來源是，合股人無論是在買房方式上，還是在賣房時機上，都容易產生分歧。她碰到過一對朋友，剛來貸款時，兩個人好得不分彼此，問他們什麼，都說聽對方的，但在借款時，出現分歧，由於非直系親屬聯合貸款買房，借款人只能是一個人，這個人需要配合辦許多手續，並在名義上承擔還款義務，如出現逾期還款行為，借款人將會留下信用污點，因此，兩個人誰都不願意當借款人，各自找藉口推脫，最後，貸款沒辦成不說，見面都互相沒笑臉了。這還是沒有涉及利益的，聽說在賣房時機上有產生分歧的，一方說，現在是高點了，見好就收，趕快出手;另一方說，急什麼，房價還等漲，再等等，雖然賺了錢，關係卻搞得很糟糕。
對於這些，胡女士說，這些她力所能及的都想到了，還諮詢過相關律師。為了避免沒必要的扯皮，影響關係，胡女士與朋友對出資、還款、出手時機、利益分配甚至房價下跌等關鍵問題都做了文字說明，並私下做了公證。比如，當對出手時機意見不統一時，主張出售的一方，以市價出讓股權，產權歸一;當房價下跌時，如對方提出出售要求，胡女士需以高於市價5%的價格接手。胡女士強調，朋友一起投資是好事，但一定要先小人，後君子，不能礙于朋友面子，馬馬虎虎，整出一團糊塗賬。另外，雙方還要有風險意識，賠錢不能互相埋怨。如果沒有這種觀念和意識，這種投資不合作也罷。
吳小姐也提醒投資人，不管雙方關係有多好，如果想採用“股份制”方式買房，最好之前諮詢一下兒專業人士，並對相關內容進行公證。她認為，這是避免此類糾紛最有效的方式。（記者 李海霞）
（聲明：本版文章內容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，不代表本網觀點，不構成投資建議。投資者據此操作，風險請自擔。）
