針對香港樓市房價持續攀升的問題,香港政府不斷推出政策穩定樓市,如最新推出的買家印花稅和額外印花稅；9月中旬成立了長遠房屋策略督導委員會,對房屋問題調研並提出建議；早前還推出了白表申請者可免補地價購買二手居屋以及新界東北新發展區計劃。
政府推行房產政策阻力重重
香港樓市不斷升溫。持續低息的環境下,資金充裕,令樓價超越1997年的高峰,並有節節上升的壓力。與此同時,香港實體經濟環境雖然不差,但也不是表現優異,市民的購買能力並無顯著提升,可以說是已與樓價脫節。在這種情況下,樓市亟需穩定的措施。
自新一屆政府上任以來,官員頻頻到地方,體察民情,了解樓市的最新動向,如運輸及房屋局局長便到基層市民聚居的地區,了解劏房(即業主或二房東把一個單位分成不少於兩個的獨立單位出租或出售,而每個小單位通常設有浴室)等的情況；發展局局長頻頻到地方,解釋政府在“啟動九龍東”(該計劃是在香港建立第二個核心商業區)、新界東北新發展區等的立場、政策等。同時,政府已公佈多項穩定樓市的措施。政府解決樓市問題的決心不容置疑。
但是樓市問題複雜,涉及多類群體的利益,眾說紛紜,多項措施都遭受不同程度的質疑,可見政府在推行時面對重重阻力。
買家印花稅和額外印花稅
10月26日,財政司司長宣佈兩項措施:一是新增“買家印花稅”；二是調高“額外印花稅”及將其適用期延長至三年。該兩項措施于10月27日起生效。
買家印花稅適用於香港非永久性居民以外的任何人士(包括公司)購入住宅物業。從2012年10月27日起該批購入物業的人士,除了要繳交印花稅和額外印花稅外,還要支付15%的買家印花稅。
額外印花稅則是2010年公佈的打壓樓市炒風的措施。從2010年11月20日起購入物業的人士,如在24個月(即兩年)內把物業轉手,須按持有的時間,繳交不同稅率的額外印花稅。按規定,購入物業後首六個月內賣出,須支付購入價的15%；往後六個月但第一年內賣出,須支付10%；若在第二年內賣出,須支付5%。換另一種說法,即只有持有物業達兩年以上,才不須繳交額外印花稅。
此次政府調高額外印花稅及把適用期延長至三年。具體而言,從2012年10月27日起,購入物業後首六個月內賣出,須支付購入價的20%；往後六個月但第一年內賣出,須支付15%；若在第二至第三年內賣出,須支付10%。只有持有物業達三年以上,才不須繳交額外印花稅。
該項措施推出後,輿論普遍認為這是新一屆政府上任以來的最嚴厲措施。有媒體自2月初針對香港十大屋苑的追蹤調查顯示,自政府推出措施一個星期後,銀行的估價在今年首次回落。當然,樓市還需更多措施,才能穩定下來。
就這些措施,社會仍有一定的質疑。地產建設商會表示政府措施太重,會打擊真正的買家。同時,買家印花稅有破壞香港自由市場形象和削弱競爭力之嫌。它將收集會員的意見,短期內向政府呈交報告。事實上,以上政策肯定觸動了地產商的利益。據報道,業界人士指出,買家印花稅會令地產商失去一批內地豪客、公司大客等的支援,日後銷售新盤的利潤將會大幅下降。當然,地產商的擔心是自然的,因為過去一年他們不斷以高價搶奪豪宅地皮。
白表申請者免補地價購二手屋
行政長官早于7月16日宣佈,每年推出5000個名額,容許居屋白表申請人免補地價購買二手居屋,但是該批人士不可在兩年內將單位在居屋二手市場裏售賣(白表和綠表是申請居屋的資格,前者是租住公屋住戶,後者是私營房屋的住戶)。原規定綠表申請人才可免補地價購買二手居屋,但新規定讓部分白表申請人享有此待遇。該措施的目標對像是每月收入3萬元或以下,主要是屬首次置業的家庭。它將於明年1月接受申請,並由政府抽出有關人士。由於該建議已獲房委會資助房屋小組通過,無須立法會審批。
然而,該建議于11月初被提交至立法會房屋事務委員會討論時,受到多名議員的質疑。有人認為措施無增加居屋的供應量,反而會將炒賣活動引入居屋二手市場,令二手居屋樓價飆升；有人認為措施容許白表和綠表的買家競爭,由於兩者購買力懸殊,會影響綠表買家購買居屋後交還公屋單位予房屋署,加長公屋輪候時間等。結果有立法會議員提出無約束力動議,促請政府暫時擱置有關計劃,重新檢討。該動議獲得過半數的出席者贊成。就此,行政長官表明不想擱置有關計劃,認為該計劃能令樓市平穩發展,並已獲得房委會資助房屋小組通過,所以值得支援。
新界東北新發展區計劃
長遠而言,政府期望發展新界東北新發展區,以增加土地供應量。早于上世紀90年代,政府已考慮發展新界東北,並於1998年提出“新界東北規劃及發展研究”。2008年,政府展開該發展區的第一階段公眾參與,第三階段公眾參與剛好在新一屆政府上任後不久結束。政府正就收集的意見進行整理。整個發展計劃醞釀了十多年。
一直以來,該計劃所受到的阻力不大,但是新一屆政府上臺後,即成為輿論的焦點。該計劃舉行的諮詢會更因人數太多,場面混亂,部分要被腰斬。爭議發生的主要原因有幾個方面:一是行政長官曾提出在邊境禁區實行更方便內地人往來的出入境方法,以刺激當地的經濟發展,這引起部分香港人懷疑該計劃的真正目的,進而燃燒近年來不斷激化的香港人與內地人的矛盾。
二是當地居民分為原居民和非原居民,前者擁有該土地,大多希望政府徵收其土地,以獲取賠償；後者則租住該地,大多不了解政府發展後,會如何對其作出賠償。利益分歧令當地居民的訴求各異。
長遠房屋策略督導委員會
針對香港樓市的長遠發展,政府于9月宣佈成立長遠房屋策略督導委員會。該委員會的職權範圍和工作方向包括討論特定群體如青年、長者、居住環境惡劣的家庭；分析首次置業者的住屋需要和緩急秩序；探討公私營房屋需求的預測；建議措施以應付住屋需要等。預計該委員會于明年中訂出初步報告,以諮詢公眾。
雖然該委員會只是召開了第一次會議,尚未提出任何建議,但有輿論已批評該委員會權責不清,透明度不足。
向任何一位香港人問及香港急需處理的問題時,相信大多數人都會指出是住屋問題,但是各類群體如租屋者、已置業者、土地擁有者等都會提出不同類型的意見,而這些意見中不少有矛盾,難以協調共存。必須指出,政府的措施未必盡善盡美,事後看也未必一定正確,但是它若然決心要推行有關政策,仍要盡最大的努力,爭取最大的支援,以減少措施推行時面對的阻力。(陳振寧)
