近期有關國家統計局對４０個重點城市商品住宅開發費用進行專項調查的消息，觸動了很多人的敏感神經：國家是否要出臺政策？房價是否會隨之波動？究竟哪些原因造就了高房價？國家統計局首次摸底住房成本引發各方關注。
國家統計局首次摸底住房成本引發關注
據了解，本次調查的主要內容，一是調查樣本房地產開發企業基本情況、房地產開發項目個數、房地產開發企業財務狀況等；二是調查房地產項目開發費用構成情況。調查範圍和對象包括北京、上海、廣州、杭州、無錫在內的４０個重點城市中部分房地產開發企業及其２００８年１月到２００９年４月有銷售活動的商品住宅樓盤項目。
房地產項目開發費用構成中，國家統計局要求在此次調查中摸清項目土地費用、城市基礎建設費、項目建造費用、項目銷售費用和各項稅費、項目總建築面積和項目銷售總收入，而這些正是目前的房地產常規統計制度還無法全面、詳細覆蓋的統計資訊。
由於涉及敏感的住房成本問題，國家統計局調查結果還沒出來，就已引起各方的關注。一些業內人士認為，調查不能以企業提供的數據為主，數據中有很多水分，為了逃稅，少繳稅，很多房地產企業弄虛作假，虛增成本與費用，利潤大多不實。也有的表示，任何統計調查都可能出現這樣的疏漏，有摸底總比沒有強，至少它為開發商的利潤提供了參照體系。
本次國家統計局調查的目的就是通過調查商品房開發土地費用、建造費用、管理費用、各種稅費以及構成情況，全面了解房地產企業和房地產市場運作情況，為宏觀調控提供真實準確的統計資訊和決策參考。
房價虛高：是暴利還是成本構成不合理？
目前房地產開發成本在國內幾乎是個謎題，公眾普遍認為房地產是暴利行業，房地產價格虛高得厲害，開發商們從房地產開發中攫取了超常的暴利。
然而很多開發商認為現在土地成本過高，房地產開發利潤並不豐厚。萬通地產董事局主席馮侖說，房地產開發商的平均資產收益率不到５％；北京華遠房地產股份有限公司董事長任志強說過去幾年平均的行業利潤率大概只有８％。
記者採訪了上海某熱銷大型樓盤的開發商，這個樓盤項目均價為每平方米１８０００元。“別看我們的報價高，其實賺得並不多。”開發商表示，該樓盤建安成本每平方米要４８００元，其他成本還包括銀行利息、銷售成本、各種稅費等，而土地成本在各項成本中佔很大比例。這個樓盤是２００２年拿的地，因此利潤可觀，如果是２００６年、２００７年拿地，以現在的價格銷售說不定還會虧損。
這位開發商說，開發商每賺１元錢，４毛多是自己的，５毛多都作為土地出讓金和稅收歸於政府。他認為，房價合理的構成應該是地價、造價、行銷和稅前利潤各佔三分之一，這樣地方政府、開發商、購房者的利益能夠得到較好的平衡。但在現實中，土地成本過高導致了平衡無法建立。這位開發商舉例說，上海外環以外，土地成本佔開發總成本的２０％－３０％，內外環之間的成本佔比約為５０％，而中心區的成本佔比高達６０％。
當然，這種說法並不能得到大多數公眾的認可。很多人認為，房地產是不折不扣的暴利行業。２００５年，福州市的物價部門曾經嘗試對該市市區商品房社會平均成本進行測算，當時統計的房地產開發商的利潤率平均為５０％，最低的為２０％，最高的為９０％。
從滬深兩市４０多家房地產上市公司的年報來看，在經濟不景氣的２００８年，房地產公司平均凈利潤率仍然高達２０％，最高達６１．６４％。
有專家認為，之所以在房價是否過高、開發商是否暴利、房價成本是否合理等諸多問題上存在爭議，一個重要原因就是當前的房地產統計還無法全面、詳細地提供商品房開發費用構成等資訊，房地產定價缺乏客觀的參照標準，房價是否合理因而也就無從判斷。
專家：成本摸底有利於樓市宏觀調控
據悉，此次調查以國家統計局各調查總隊為主負責組織實施，按照國家統計局的安排，在５月中旬佈置該項任務後，各地調查總隊需要在６月１５日前報送調查資料。這意味著國家統計局這次備受關注的房地產摸底調查很快就會有結果。
“這麼一條消息引發如此之多的猜測和聯想，說明瞭房價在民生問題中的重要位置。”深圳市社科院城市營運中心主任高海燕說，不管結果如何，它提供了一套參照係，總體上有利於當前樓市的宏觀調控。
高海燕說，宏觀調控最根本的是要調節地方政府、開發商和購房者三者之間的利益。從這個角度看，目前的思路應該有二：一是摸底調查房地產開發成本，也就是開發商的成本；另一方面，地方政府也應該主動公開財政收入、土地出讓收入、房地產稅費等內容，這樣才能回應開發商和購房者的關切，才有可能真正揭開房價的成本構成，促使房產企業在公開透明的房產市場中積極履行社會責任。
長期調研樓市的上海市政協人資環建委員會專職副主任孫鐘炬表示，要讓房地產業回歸理性，就需要降低房產開發的成本。上海市政協最近在一份建議案中提出，要改變土地“招拍挂”中“出價高者中標”的簡單辦法，而採用規劃、設計、環保、配套、房價等綜合指標體系評估方式，使土地出讓價降到適當價位。
