觀察:考量臺灣樓市含金量 三大區域最具價值?

時間:2009-07-20 21:59   來源:H--華夏經緯網--理財週刊
  臺灣地區樓市除了臺北市外,其他地方近年來普遍遭遇低迷時期,因此目前面臨“抄底”機會。因為面臨縣市合併升格直轄市等諸多利好,臺北縣市、臺中縣市以及高雄縣市面臨更多的機會。

   臺灣地區樓市投資機會顯現。但專家分析認為,臺灣地區樓市投資機會出要集中在臺北市(縣)、臺中縣市以及高雄縣市等三大地區,配合陸資入臺、通脹等諸多誘因,因此這三大地區最具投資價值。這些地區目前的樓市現狀如何?未來發展潛力在哪?下面我們跟隨臺灣樓市專家來進行詳細了解。

   樓市投資機會顯現

   作為知名樓市專家,中華兩岸商機促進會理事長蔡為民對臺灣樓市可謂是知根知底。在談到臺灣地區樓市投資前景時,蔡為民表示到了“抄底”的時候。在記者印象中,臺灣地區房價並不比大陸房價低,尤其是臺北市的房價,豪宅大多集中在7萬元/平方米左右(注:本文采用的貨幣單位均為人民幣元),而這在上海,除了翠湖天地、湯臣一品等少數樓盤售價能達到該水準外,其餘均難以望其項背。何來“抄底”一說呢?

   我們現有必要對臺灣地區的房地產發展歷程做個大概了解。蔡為民介紹說,臺灣的地產發展已經40餘年,從20世紀60年代中期開始,農民的土地逐步轉移到開發商手中,由於臺灣地區實行了公開的土地買賣制度,一開始就沒有形成大型發展商對土地的壟斷,另外臺灣的房產開發盛行合建制度,該做法使中小開發商的資金和開發風險較小。1989年的時候大陸還沒有房地產這個概念,臺灣地區的房地產市場就已經成型。

   這個發展期間一共經歷了三次激蕩。1985年,房地產開始有起色,即相當於上海1998∼2000年的房地產狀況。1986年至1991年,房產行情大漲,每年的漲幅在30%∼40%,即相當於上海2001∼2003年的房地產狀況。1991年至2006年,房地產表現出“冬天”的態勢,其中除了頂級地段、高檔樓盤仍保持微幅上調外,臺北市外周邊地段則有一段時間的價格下調表現,跌幅在10∼20%左右。蔡為民表示,其實7萬元/平方米的豪宅也只是少數,而高檔住宅的整體價位其實跟上海相當,如果與香港相比,目前已經被遠遠甩開。

   不過蔡為民同時指出,這種狀況在未來可能會得到改變。隨著放寬對陸資入臺的限制,以及近期通脹預期的加大,內部以及外來兩股力量,會使得臺北房市地產市場需求會有所放大。而隨著成交量的放大,價格會隨之上漲。當然,從另外一個角度來考量,與上海、香港樓市相比,臺北市的房價漲勢已只能稱得上“溫和”上漲,而這也不排除會迎來一波補漲行情。

   此外,臺北縣、臺中縣市及高雄縣市升格“直轄市”的效應,會帶來的大量資金持續投入,這會使得市政基礎設施得到改善,市容環境得到大幅提升,這都會對當地樓市產生積極作用。因此蔡為民認為日後臺灣地區樓市將會形成大臺北、大臺中以及大高雄三大都會圈三足鼎立的格局。更讓人心動的是,目前臺中市、高雄市的房價仍處於低位,上漲潛力較大。

   當然,還有值得一提的是,作為航空城的桃源縣以及素有文化古城的太南市,也具有一定的投資價值。尤其是桃源縣,隨著城市捷運工程的完工,從臺北到桃源機場將從原來的40分鐘縮短為25分鐘左右,而桃源縣目前的房價約10000元/平方米左右,與臺北市存在不小的差距。

   三大區域值得重點關注

   臺北縣市:臺灣樓市“領頭羊”

   作為臺灣地區房地產市場的“領頭羊”,隨著臺灣地區實施低利率政策,以及外地資金回流,臺北縣市樓市在今年上半年的表現搶眼。

   根據臺灣房屋的調查,臺北市是去年第四季度以來全臺灣地區交易最為活躍的地區,交易量和活躍程度都有所增加。如在去年第四季度,臺北市成交天數為90天,而在今年第一季度則縮短為61天。其中成交天數較短的行政區,分別有文山區及萬華區交易天數30~60天,其次為大安區的30~70天。文山區居民因公、教職業居多,不受景氣大環境影響,加上過去房價漲幅空間不大,而且低價優勢吸引不少買盤進場,使得交易天數維持在30~60天。另外,萬華區房價較低,議價空間低約5∼10%,成交以低總價65萬至100萬元的公寓為主,買盤大部份是自住客。

   臺北市豪宅主要集中在中正區、信義區等,當然,臺北市的豪宅近期景氣程度並不高,如臺灣房屋調查發現,信義計劃區內的新成屋豪宅開價普遍落在8.35∼10萬元/平方米之間,但實際成交價為7萬元/平方米,可見買賣雙方議價空間間較不小。目前臺北市在售項目中,普通住宅售價在3.5萬元以下,如位於內湖區的雙璽售價為2.3萬元/平方米,位於萬華區的JR捷座的售價在2.9∼3.5萬元/平方米之間。

   還有一個值得關注的就是臺北縣房價相對臺北市來說,較為低廉。而且最近幾年臺北縣的與臺北市的房價差距在逐年加大。如2003年為72%,而到2008年則拉大到93%(具體見表1)。房價差距的拉大,則意味著臺北縣的房價尚未真正啟動。而一旦臺北縣因為升格為“直轄市”而加大建設力度之後,其房價必漲無疑。

   目前臺北縣樓市最為活躍地方分別為林口鎮、三峽鎮和澹水鎮,這三個地區也是近幾年來預售屋推案量最高的前三名區域。臺北縣普通公寓售價在1.5萬元/平方米以下,如目前在售的項目中,位於汐止市的站前畫堤售價為1.0∼1.2萬元/平方米之間。

 

編輯:邵磌

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