上周寫了一篇文章《房價還會繼續上漲》，墨跡未幹，就碰上國家出臺“10號文”，一套組合拳來勢洶洶，市場上頓時波濤洶湧。
樓市會就此崩盤嗎？未必。
上一篇文章說了，高房價的根本原因是供需失衡，失衡下的價格走勢由預期支配，對預期影響最大的短期因素是貨幣供應，長期因素則是土地供應。若想抑制房價，應當緊縮貨幣供應，放鬆土地供應，而實際執行的政策正好相反，房價焉有不漲之理？
樓市新政全都著眼于市場價格，而不是市場預期。由於影響預期的長、短期因素基本未變，上一篇文章的結論也基本不變。
新政對市場的衝擊主要是心理上的，阻嚇作用大於實質性作用。在房價可能走低的猜想中，人們從搶購轉向毀約或者推遲購買，房價於是停止上漲。但這遠非雪崩的前兆，需求方的其他預期依舊，為房價構築了一個堅實的底部。特別是“10號文”只字未提土地供應和貨幣供應，只要“18億畝”的紅線不動，百姓就認定房產是稀缺資源，晚買不如早買；只要貨幣政策繼續松寬，通脹預期就是揮之不去的幽靈，購買實物資產就是防止存款貶值的最佳選擇。
決定樓市下一步走向的關鍵當然是開發商，預見到需求不會發生根本的轉變，他們並不急於拋售，而是採取了“看看再說”的觀望態度。由於2009年的銀行大放水和樓市的價量齊飛，眼下開發商手中現金充裕，沒有任何回籠資金的壓力。只有當資金鏈條吃緊時，地產商才願意考慮降價促銷。助長觀望情緒的，還有日漸增加的政策不確定性。
開發商的觀望不僅減少了當期市場的供給，為房價提供了另一有力的支援，而且減少了當期的開發量，為將來的供應短缺從而將來的高房價埋下伏筆。
地產商難道不擔心更為嚴厲的後續政策嗎？擔心是免不了的，但可能性究竟有多大？
如今決定政策的，不僅僅是中央政府維護民生的意願，還有地方政府強烈的政績衝動。人們已經注意到，在每次打壓樓市的風暴中，地方政府往往“集體失語”。與此形成鮮明對照，每逢樓市下跌，地方長官總是竭其所能，力挺力托。人們也知道，這是因為房價和地價連著地方財政，並且也連著個別官員的荷包。
樓市如果垮了，地方財政赤字，中央給補嗎？不是說要拉動內需嗎？沒錢怎麼拉動？房地產有很高的產業關聯度，真下重手把它砸趴下了，一損俱損，鋼鐵、水泥、玻璃、建材、工程機械、家電就不知賣給誰了。如此一來，GDP“保八”怎麼實現？
即使在政策制定上地方和中央保持一致，政策的執行可主要靠地方政府，上下擰著勁兒，政策怎能貫徹到位？中央總不能向各地派工作組吧。
說到底，樓市是一個預期的博弈，預期的形成產生於利益的計算，非幾篇通訊、評論所能引導，非文件所能左右。凡涉及真金白銀的事，不是紅口白牙或者白紙黑字就可以解決的。以真金白銀為基礎的叫做理性預期，純靠忽悠的是非理性預期。理性預期決定人們的長期行為，並最終在現實中得到驗證；非理性預期除了製造市場短期波動，便只留給後人笑柄。
欲降房價，必先扭轉市場預期；欲扭轉預期，必先調整利益；欲調整利益，必先推動體制改革。改革就是重構利益格局，理順利益關係，在社會總財富增加的前提下，實現多方共贏。
首先要改革土地制度，增加土地供應，打破供地壟斷，利用市場機制平抑地價，徹底消除“房產永遠是稀缺資源”的預期。要想改革土地制度，就必須平衡地方財政預算，舍此便不能切斷地方財政和土地的聯繫。
改革財政稅收體制要雙管齊下，開源節流。開源意味著增加地方的稅收自主權，同時強化民眾對政府的監督，否則苛捐雜稅日多，不利社會安定。節流則要求大幅削減地方政府開支，特別是無止境的投資，以及同樣無止境的機構膨脹和冗員。
放棄改革，單純靠政策調控價格，如同發高燒洗冷水澡，打擺子就給蒸桑拿，治標不治本，房價短期內可能少許下挫，當人們意識到基本面並未改變時，價格重拾升勢，說不定會創出又一輪新高。那時怎麼辦？
有兩個可能的對策。一是任其發展，直到泡沫破滅，如日本的1989年和美國的2007年。二是房地產業國有化，政府出面重新分配住房。無論哪一個，成本好像都太高了。（許小年 中歐國際工商學院經濟學和金融學教授）
