當前，國內房地產市場正處於膠著狀態。同時，近期又不斷傳出地方政府債務規模龐大的問題。化解地方債務風險，很可能會給當前房地產調控平添新的變數。這種擔憂並非“杞人憂天”。
其實，目前不少省市的地方債務已經超過了財政收入。據國家審計署《2009年度中央預算執行和其他財政收支的審計工作報告》，截至2009年底，審計調查的18個省、16個市和36個縣本級政府性債務餘額合計2.79萬億元。其中，2009年以前形成的債務餘額為1.75萬億元，佔62.72%；2009年新增1.04萬億元，佔37.28%。但是，另據相關金融監管機構傳出的資訊，截至2009年末，地方政府融資平臺貸款餘額為7.38萬億元，同比增長70.4%，佔一般貸款餘額的20.4%；全年新增貸款3.05萬億元，佔全部新增一般貸款的34.5%。這表明，當前地方政府債務規模比預期更為龐大。
從目前了解到的情況分析，地方政府債務主要體現為地方政府融資平臺貸款。過去，地方政府融資基本上依賴於商業銀行貸款，貸款融資通過所謂的“地方政府融資平臺公司”展開，這類融資平臺公司是由各級地方政府及其部門和機構等通過財政撥款或注入土地、股權等資產設立，承擔政府投資項目的融資功能，並擁有獨立法人資格的經濟實體。由此，地方政府繞開了現行體制與政策障礙，實現了地方政府市場化融資的目的。隨著2008年末啟動經濟刺激計劃，經濟刺激計劃中各項投資項目都需要地方政府來落實配套資金，這促使各級地方政府唯有通過融資手段實現這一目標，從而導致地方融資平臺如雨後春筍般涌現。
問題是，地方政府今後將如何償還如此巨量的融資平臺貸款呢？這需要分析目前地方政府財政的收入結構。以北京市為例，2009年市級財政收入為2026.8億元（增長10.3%），其中土地轉讓收入923億，佔當年財政收入比重為45.57%。同樣，2009年上海市的市級財政收入為2540.3億元（增長7.7%），其中土地轉讓收入992.63億，佔當年財政收入比重為39.07%。顯然，當前房地產相關收入所佔地方政府財政收入比重過大。這種情況在全國也是相當普遍的。從這個角度分析，房地產相關收入已經並將繼續成為地方政府用於償還地方債務的最重要收入來源。
試想，如果一旦房地產市場和土地交易市場趨於清淡，勢必會導致房地產相關稅收的顯著下降，也會導致地方政府融資平臺手中掌握的土地價值大幅貶值，這都將直接影響其償債能力。
實際上，隨著當前房地產調控的逐步展開與深入，國內房地產市場正由“過熱”趨於“冷清”。相關統計顯示，5月份當月，全國70個大中城市商品房銷售環比下降15.8%。北京、上海等一線城市的住房交易也日趨冷清。同時，土地交易市場也不斷趨於清談。以北京為例，按照2010年初北京市國土局公佈的供地計劃，今年上半年還有79塊土地未能按期上市交易。
可以預期，房地產市場和土地交易市場趨冷，將引起地方政府倚重的房地產相關稅收收入顯著下降，地方政府用於抵押或顯示其償債能力的土地價值也將大幅下降，“土地財政收入”勢必會出現明顯下降，加上地方政府債務在2013年將進入償還本金高峰期，這些因素都將進一步凸顯地方政府的潛在債務風險。
有理由擔憂，為了化解地方債務風險，房地產調控力度是否會弱化，或變換一些“明強實弱”的政策措施，試圖通過重新活躍房地產市場和土地交易市場，來重振或盤活目前已陷入泥潭的各級地方政府財政，並以此作為降低地方政府的鉅額債務風險的積極救助機制。
如果出現這種情況，是否意味著這次嚴厲房地產調控還將再次“無功而返”，或將再度重蹈以前房地產調控屢屢成為“空調”之覆轍。這無疑是人們不願意看到的。這確實是一場利益博弈，儘管市場並不希望以犧牲房地產調控來拯救或救助地方政府債務風險。（張國紅 作者繫上海海關學院教授）
