購房最佳時機未到 專家稱調控政策應hold住
時間:2011-11-25 08:47 來源：人民網
人民網北京11月23日電 （記者 魏倩） 趙小姐最近幾次跑到北京通州區看房，理由是房價降了，她心儀的一個小區二手房從年初15000元降至11000元，但現在幾次欲出手的她改變了主意，因為一些樓盤開始“甩賣”。專家認為，“宏觀調控政策的效果還沒有明顯體現出來，現在還不是購房的最佳時機”。
樓市遭遇“寒冬”
早在今年8月，通州非中心城區樓盤便開始降價，據稱城郊的多個項目年底或降至萬元以下。而今日，位於朝陽區的“北京像素”曝出五折促銷，推出11600元/平方米、總價48萬元起的戶型。
事實上，受房地產調控政策及緊縮的宏觀經濟影響，房價早已扛不住，“降”聲四起，近期萬科、保利等十大房企已分別在上海、南京、重慶、深圳等城市大力度降價促銷。
另據CLI（中原領先指數）顯示，2011年10月，北京二手住宅價格指數為302.0點，環比下跌0.42%，已連續7個月下跌；上海二手住宅價格指數轉入下跌，跌幅為1.06%；廣州二手住宅價格在六個主要城市中表現最為堅挺，但是10月價格漲幅已有所收窄。總體上，近期不僅降低報價的房源比重不斷升高，平均降價幅度也有所擴大。
與此同時，由於購房者和投資者的持幣觀望態度，房價交易量持續下跌。據搜房網上周（2011.11.14-20）監測數據顯示，其監測的35個城市中，30城市樓市成交量同比下降，9城市成交量降幅在50%以上，其中長沙（期房）同比降幅最大，達到78.12%。
還不是購房最佳時機
上述情況是否意味著房價拐點將至？對此，中國人民大學商學院教授、不動產研究中心副主任況偉大認為，房價“拐點”真正發生需要三個條件，首先是政府的宏觀調控政策是否還能繼續收緊，調控的決心是否依然堅定；其次，消費者和投資者對房價未來的預期是否會逆轉，也即是否繼續持幣待購；再者，要看開發商能否堅持住，是否通過利益集團的優勢去影響政府的決策。
就目前情況來說，房價拐點顯現還難以判斷。中國人民大學經濟研究所等機構19日發佈的《中國宏觀經濟分析與預測2011-2012》稱，目前房地產市場正處於加速惡化的階段，但全面調整還沒有出現。
前中信證券地產分析師王德勇則認為是“房價下滑趨勢的拐點”，儘管樓市遇冷，他卻選擇在海南投資了一個100億規模的項目。
不過，“宏觀調控政策的效果還沒有明顯體現出來，現在還不是購房的最佳時機”，況偉大認為，以房價收入比看，老百姓能承受的最合理比值是4-6倍，但“目前大中城市房價收入比高於這個數字，即便是房價降一半，老百姓也不一定具有支付能力”。
調控政策應hold住
由於交易低迷的現狀，加上緊縮的信貸，衡量短期資金安全性的指標“現金與年內到期債務比率”讓臨近年底的開發商日子更加不好過，中國銀監會近日發佈2011年第三季度《中國銀行業運作報告》指出“隨著調控政策的推進，目前部分城市房屋銷售量已現下滑，房價有所回落，土地流拍或底價成交現象明顯增多，開發企業資金鏈普遍趨緊”。相比“捂盤惜售”降價促銷，回籠現金更趨重要。
除了降價促銷外，開發商拿地的態度也趨謹慎。中原監測數據顯示，全國13個主要城市1-10月累計成交居住用地4450公頃，同比大幅縮減28%。就算是提前2月完成全年銷售目標的恒大地產，其“過冬”建議是放棄高速擴張走向平穩發展期，年內不再拿地。
實際上，“這次政府宏觀調控的決心比以往都要大和堅決，大到什麼程度還無法進行評估。” 對於目前的樓市限購令措施，況偉大認為，“應該說是最嚴厲的措施，但是要hold住，不要朝令夕改”。
況偉大認為，“收緊的措施應該堅持3-5年，使這個市場更加規範”，“房地產行業很容易出事，不應進行投機和過度投資”。
此外，他還認為，“應該把更多的資金投向未來，如科技和教育。現在教育投入連GDP的4%都沒達到，國外都在20%以上。中國未來在於教育和科技，應該把資金逼出來，投到這上面去，發展才有保障”。
編輯:王君飛
