經過一年多來的宏觀調控，全國房價只漲不跌的神話在10月終結。從國家統計局公佈的數據來看，10月70大中城市的平均房價，出現1998年房改以來的首次下跌，按月降低0.2%。其中，一手房價格下跌的城市增加到34個，二手房價格下跌的城市達38個。2010年以來房地產宏觀調控有了實質性進展，國內房地產市場可能出現巨大變化。
隨之而來的是，抵抗房價下跌的各種博弈也層出不窮。比如荒唐的“房鬧”、房企股權交易增多、中小房企面臨資金鏈斷裂、土地財政告急，還有房價下跌過大所造成的負面影響比房價上漲的負面影響更大等言論風生水起，要求放鬆對國內房地產調控呼聲又開始出現。儘管當前中央政府調控房地產市場的態度是堅決的，但要使市場各方保持清醒的頭腦，實非易事。
可以說，從2010年國十條開始，中央政府對以投機炒作為主導的房地產市場的不可持續性的共識越來越清晰，調控態度越來越堅決，所要達到目標及所採取的政策工具越來越具體與細化。比如，溫家寶總理近日就房地產調控發表的講話，就第一次把住房價格下降重申為國家的基本政策，而房價回歸理性，就得讓絕大多數居民可接受，或可解決為有支付能力購買。所以說，這既是當前房地產宏觀調控的短期目標也是底線，同時也是未來房地產市場得以健康發展的基礎。因此，這條底線必須堅守，決不動搖。
當前房地產市場最有迷惑性或最可能讓調控政策逆轉的觀點就是，由於“房地產業支柱性”，房價下跌將導致與房地產關聯數十個產業的衰退，以至於減緩中國經濟增長。這種論調，就是我早幾年提出的“房地產要挾整個中國經濟”。其實，這有以下幾個層次的問題。一，當房地產的發展已不可持續時，不僅不支援經濟增長，反之會摧毀經濟增長；二，房地產“支柱性”或房地產經濟增長之動力，只能建立在民生基礎之上。只有以民生為前提的房地產市場，才是帶動社會經濟增長的動力，以投機炒作為主導的房地產帶給社會經濟的只能是系統性風險。三，既然房地產的支柱性建立在民生的基礎上，那房地產市場價格就得回歸理性，絕大多數居民有能力購買。當房價大大高於這種水準時，下降就是必然，否則房地產支柱性不僅不存在而且失去意義。當以住房投資為主導的市場向消費為主導市場轉型時，也就是房地產市場價格的向下調整期，承擔一定成本與代價不可能避免。四，以消費為主導的房地產市場的支柱性，不僅在於中國有無限大的市場，而且在於其常態的需求能保證房地產持續穩健發展。
從上述分析可以看出，房地產市場量跌價滯，正說明投機炒作主導性。有房地產仲介告訴筆者，2010年北京住房有近40%是外地居民購買，三亞80%以上的住房是外地居民購買。可見，國內房地產市場投機炒作的嚴重性。這樣的市場，調整是必然，相比房地產泡沫自動破滅，政府宏觀調控的代價要小得多。因此，當前的諸多困難，都是房地產市場轉型不能不付出的代價。國內房地產市場只有儘早從投機炒作為主導向消費為主導轉型，才能最終柳暗花明。
那麼，中國房地產市場未來走向哪？重慶市市長黃奇帆最近給出了一個說法。他說，無論國內國外，理想的房地產市場調控目標，是這個國家或城市的家庭6至7年的平均收入夠購買一套七八十平方米的普通商品房。那麼，怎麼樣才能實現這個目標呢？總體上說，是要抓好“供求平衡、土地價格、稅收力量、金融杠桿、配置格局”這五個房地產調控的關鍵環節。宏觀上，如果這五個環節的頂層設計都科學，那麼房地產業就不會大起大落，就能實現健康平穩發展。對於黃市長的這個方案，儘管還有一些需要完善的地方，但可以肯定地說，是攻克當前中國房地產市場難題的清晰思路。
在黃市長看來，解決當前的房地產難題並非難事，要害是界定房地產市場功能或市場定位。如果住房市場是以消費為主導的，那麼政府就可以圍繞這個宗旨，通過土地、稅收、信貸及保障性住房等政策讓這個市場走向健康之路。因此，當前房地產市場根本問題就在於給出市場清楚定位，並在此基礎上出臺相應的政策。當前的房地產，就因為市場定位還存在不少模糊性，從而使得不少人仍心存幻想，以為當前的調控政策只是臨時性的，一旦市場有風吹草動，政策又會逆轉。因此，中央政府理應進一步強化房地產市場消費性功能定位，以當前國內房地產市場價格下跌之契機，加快推動房地產市場的轉型。（易憲容 中國社會科學院金融研究所研究員）
