（新華視點）促銷“真金白銀”,“五一”樓市活躍傳出哪些信號?
新華網北京5月2日電（“新華視點”記者 葉鋒 劉敏 徐海波）房企打折“真刀真槍”，購房者復現“排隊購房”……“五一”小長假期間，各地樓市“躁動不已”。
不過，記者採訪發現，樓市各方的博弈日益加劇。僅憑短期的活躍，就斷言市場回暖為時過早。樓市調控既不可掉以輕心，也應注意“區別用力”。
以價換量蔓延 剛需“活躍”市場
4月29日，小長假第一天，北京南四環外新開盤的鴻坤·曦望山項目認購現場堪稱“火爆”。記者上午在現場看到，此次推出366套房源，但排號已近1000，擠滿了整個大廳；網上團購報名者也有近千人。
現場給出的“真金白銀”的優惠讓不少人心動：搜房網會員交2萬元服務費抵6萬元房款、開盤當天8.7折優惠，包括首付30%有5個點優惠等。
“早晨8點來的，排號就已排到280多號。”現場購房的31歲的王先生說。臨近中午，他終於 “搶”到了一套兩居室。同一天開盤認購的保利·春天裏等樓盤也出現了類似的熱銷場面。
在上海，和以往假日樓市“遮遮掩掩”的優惠不同，今年“五一”房展會上，房企打折“動了真格”。嘉定新城的“盤古天地”，去年報價最高達到1.8萬元/平方米，此次折後價在1.4萬元/平方米至1.6萬元/平方米；寶山顧村的“保利·葉語”，去年曾賣2.2萬元/平方米，此次有“成交送8萬元”的促銷活動……
在武漢，市郊一個樓盤推出“五一定房立減1萬”的活動，不少“剛需族”在1日一早就坐一個多小時公交車趕到售樓處。銷售人員介紹，1日上午就有10多人交了定金。而在市區“福星惠譽”樓盤現場，售樓中心裏擠滿了人。售樓人員告訴看房者：“我們經理已經發話了，這一週要把剩餘房源解決掉。”
“經過一段時間的調控，我們看到了降價希望。現在買房也許不是最好的時機，但錯過了還是會覺得可惜。”整個“五一”期間忙於看房的北京市民張女士的話，在購房者中頗有代表性。記者感到，這種“搶購”，是長久焦灼等待後需求的釋放；是“漲怕了”的購房者“不得已而為之”的舉動。
中原集團研究中心總監劉淵認為，在調控政策的引導之下，剛性需求和部分改善需求正加快入市。此時，“低價入市”仍是提高銷售率最為重要的因素，低價優勢甚至可以彌補樓盤在品質、品牌知名度上的不足。
樓市博弈有增無減 斷言“回暖”為時尚早
樓市的博弈是一場拉鋸戰，每次價格變動背後都是購房者和房企的相持、進退。調控“重壓”之下，博弈的天平似乎在向購房者傾斜，但反彈力量絕不可忽視。
“買的人多了，開發商就會見好就收。”一些看房者認為，房源價格頻頻改變，就是開發商與購房者心態博弈的結果。
統計數據顯示，4月份武漢樓市發生價格波動的樓盤有40多個，其中漲價的樓盤超過了三分之一。
戴德梁行華東區綜合住宅服務主管伍惠敏說，在調控壓力下，當前住宅市場確實處於歷史低位：除了公開打折的樓盤之外，市場中的大部分項目都存在議價空間，其中甚至包括那些擁有稀缺性資源、此前始終不願意加入促銷行列的高端住宅項目。此外，許多中端樓盤甚至是在以成本價出售。
她認為，從歷史數據分析，成交量迅速拉升往往是市場反彈的最直接信號，但是目前市場呈現明顯“政策市”的特徵。“因此僅憑短期成交量的拉升，就開始展望樓市的反彈，顯然為時尚早。”
即使是收穫了活躍行情，樓市成交依然處在低位。國家統計局數據顯示，今年一季度，我國商品房銷售同比下降13.6%，而商品房待售面積卻增長35.5%。從各地統計數據看，不少城市4月份的成交量又出現環比下滑。有關城市住建委公佈的4月份相關數據顯示，北京新房成交量環比下降3.6%；上海新房成交量環比下跌26%；廣州新房成交量環比下降18%，但同比去年增長9%。
價格方面，中國房地產指數系統百城價格指數報告顯示，4月份全國100個城市住宅平均價格環比3月下跌0.34%。
“‘五一’小長假期間這一波活躍行情，並不意味著市場會迎來‘紅五月’。目前的成交離正常水準還有差距，市場能否復蘇還需觀察。”上海永慶房屋有限公司總經理陳史翎說。
莫為浮雲遮望眼 “區別用力”施調控
從長期來講，以後的樓市調控手段可能從限購、限價等行政手段轉變為市場經濟手段。但“政策市”的性質和回暖基礎脆弱的現實，表明調控還沒有到可以鬆綁的時候。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，如果下半年市場慢慢回暖，政策將趨於穩定；如果房價止跌反彈、市場反彈幅度過大，可能會招來新一輪打壓，“因為今年控制房價仍然是很重要的目標”。
住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹4月29日表示，未來樓市調控政策的核心仍是控制房價上漲，讓被投資性需求推高的房價回歸合理水準，讓超過居民每人平均可支配收入增長水準的房價不合理上漲回歸理性。另一方面，持續加大保障性住房建設力度，增加普通商品房供給，滿足市場剛性需求。
值得關注的是，近期對剛性需求的鼓勵措施正陸續落地。比如，從3月中旬開始，北京、上海、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準利率下調到9折左右，部分銀行甚至推出8．5折優惠；此外，一些二、三線城市紛紛上調住房公積金貸款上限，兩成首付購房政策重新回歸市場。另外，多個城市相繼修改了“非普通住宅稅”標準，使更多普通住房享受到契稅優惠，也在一定程度上減輕了剛需購房的稅費負擔。
“這樣的導向應該堅持。此外，鼓勵剛需入市的方式可以是靈活多樣，但在執行環節要嚴格控制‘非剛需群體’鑽空子。”同策諮詢研究中心總監張宏偉說。
