蘇寧環球跌停，萬科A、保利地產、首開股份等龍頭企業跌幅全部超過6%——地產板塊罕見的恐慌性大跌，讓昨天的A股市場在盛夏的天氣裏患上了“熱傷風”。
剛剛發佈的百城住宅均價連續兩個月環比上漲，這在高層頻繁放話堅持調控不放鬆，以及國務院派出的8個督查組緊急調研的背景下，顯得非常不合時宜。一時間，取消地產項目預售制、取消首套房貸款利率優惠等傳聞甚囂塵上。樓市調控還會加碼嗎？出臺更嚴厲的政策是否已箭在弦上？
7月房價和天氣一樣，驟然熱了起來。
剛剛發佈的百城住宅均價顯示，自6月止跌後，環比已連續兩個月上漲。消息發佈之時，國務院派出的8個督查組正在16個省(市)緊急調研。多名分析人士向《每日經濟新聞》記者表示，房價在高層頻繁喊話時仍逆勢上揚，並不代表能托起一個好年景，資金鏈本就緊繃的房企很可能因為市場的異動，而再遭更嚴厲的調控。
果不其然，資本市場對房價的毫無“眼色”也迅速作出反應——截至昨日(8月2日)收盤，A股地產板塊大跌2.72%，跌幅居首，其中，蘇寧環球 (000718，SZ)跌停，萬科A(000002，SZ)、保利地產 (600048，SH)、首開股份(600376，SH)等地產龍頭跌幅在6%以上。
房價是督查核心
按照中國政府網的消息，國務院督查組將主要督查住房限購措施執行情況、差別化住房信貸政策執行情況、住房用地供應和管理情況，以及稅收政策執行和徵管情況。而這幾項政策的執行情況均與房價漲跌掛鉤。
以北京為代表的一線城市在樓市復蘇中非常典型，已出現量價齊漲現象。與督查組參與調研的仲介機構人士告訴《每日經濟新聞》記者，房價上漲更受到督查組的關注，他們還特別了解了近期高價樓盤入市、地王出現對於整體房價的拉動效果等情況。
為了解限購及房地產交易稅費的施行效果，督查組還到一些較大規模的仲介機構門店進行實地調研，聽取經紀人對於執行過程中具體環節操作的講解。
“發表的態度和看法較少，只是在存在疑問時會多了解幾句。”上述人士告訴記者，督查組更多的是掌握和記錄情況，強調框架性的政策要求。
據統計，自2011年下半年以來，有多個城市陸續對轄區內樓市政策進行微調，主要方式是鬆動公積金貸款等，但也有些城市的政策“動作過大”，乍一齣臺便被叫停。
從督查組到地方後各地的表態來看，省一級政府基本都自念緊箍咒，紛紛表態將嚴格執行調控。例如，江蘇省住建廳廳長周嵐回答督查組問題時說，2012年，江蘇建立了房地產資訊系統及預銷售備案系統，房價控制目標今年雖未特別公佈，但地方政府已將此作為一項既定規則，作為政府的一個承諾，確保把房價控制在合理水準。湖北副省長張通也表示，將認真落實督查組作出的工作指示，對發現的問題將儘快整改到位。
調控加碼傳聞頻出
如果高層連續喊話以及多部委針對房地產調控放鬆辟謠是“雷聲”，那麼7月20日，國土部和住建部聯合下發的緊急通知以及國務院兵分八路督查房地產市場便是“雨點”。
目前市場上相當一部分人士認為，督查結束後很可能出臺新的調控政策。地產股昨日大跌也與可能取消預售證等消息流出有直接關係。
“督查組在廈門、廣州、深圳、重慶等多地進行調查。預計由於政策落實不佳，或是因政策鬆綁而帶來樓市回暖的城市，很有可能會面臨問責，並將出臺新的補救政策。”鏈家地產市場研究部常清告訴《每日經濟新聞》記者。
常清認為，督查組對樓市的調研更多是針對樓市政策落實情況，並不意味著中央對當前市場異動的默許。後續是否會有政策跟進仍不確定。不排除房價過度反彈將引發進一步調控的可能。
調控是否加碼，變數還包含地方政府的承受能力以及是否會對剛需造成“誤傷”。
在與督查組座談時，南京市副市長陸冰就直言，房地產關聯度高，房價大起不行，會累積泡沫，催生投機投資，但大落也不現實。南京市住建委副主任郭宏定補充說，我們希望價格漲得慢一點，交易卻能維持一定的量。
中國房地產研究會副會長顧雲昌告訴記者，房價企穩體現大家對中國經濟仍有信心，也說明剛需還在，如果不大幅度反彈，不必再出臺調控政策。“督查組主要是強調地方政府政策要執行到位，查處違規行為。”顧雲昌補充說，未來我國可能還會加強對地方放鬆限購等行為的問責，促進房價向合理目標回歸。
/專家觀點/
地產預售取消應為誤傳專家稱“不太可能”
取消預售制的傳聞一石激起千層浪。
8月2日，有消息稱近期各地樓市回暖觸動了宏觀調控底線，為抑制房價反彈，宏觀政策將出“撒手锏”——取消地產項目預售權。而此前社科院報告也建言取消預售制和首套房貸款利率優惠。該傳言引發兩市地產股暴跌。
“如果真是因為這個消息而導致地產股暴跌，那可真是太冤了。”一位接近住建部的人士告訴《每日經濟新聞》記者，並沒有聽說預售制取消的消息，“我認為不太可能。”
商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。這一制度的確立與我國房地產市場發展進程緊密聯繫。
長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。加速了整個建設資金週轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。
北京中原地產研究總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，以北京為例，在售項目中有95%以上都是期房，雖然期房相比現房對購房者有更多弊端，比如廣告宣傳誇張、交房品質糾紛等，但在目前的整體市場資金情況下，取消預售制的可能性非常小，而且影響很大。
“特別在北京等一線城市，目前依然是供小于求的市場，如果短期內取消預售制度，將出現較長時間的供應大減，購房者只能選擇非常少的現房項目，這些項目價格可能會出現暴漲。”張大偉表示。
據鏈家地產市場研究部統計，目前預售的期房佔新房成交的比例高達70%，而預售款和定金也佔到了全部房地產開發資金的30%左右，取消預售制度會導致房企資金週轉緩慢，降低資金使用率及房屋開工量，從而迫使部分企業退出。
按照張大偉的說法，如果禁止預售，除少數國企和大房企外，其他企業的資金成本將大幅上漲，有50%的房企可能面臨被兼併或者倒閉的風險。樓市將會被少數國企及大房企獨佔，房價不僅不會下調，反而會繼續明顯上漲。
上述接近住建部人士還表示，取消預售制無論導致房價上漲還是下跌，都將會造成樓市的大起大落，這與我們穩增長的初衷是背道而馳的，也不符合此輪房地產調控的基本精神。
/房企動態/
不懼調控從嚴 龍頭房企大舉拿地
昨日(8月2日)，取消房地產預售制度的傳聞引發房地產企業股價出現罕見的大幅下跌，市場哀鴻一片。
就在7月部分城市樓市繼續出現量價齊升態勢並引發更嚴厲調控政策將出臺的擔憂同時，國務院派出的督查組正在全國多地調查樓市調控情況，而一向唱空樓市的獨立經濟學家謝國忠近日也再出 “驚人之語”，稱房價將逐年下跌，一直跌掉80%。
然而，記者發現，幾大房企龍頭最近兩個月卻大舉出手，僅萬科7月就耗資近60億元拿地。
地產大佬們拋金攬地
在樓市成交回暖和房企資金壓力好轉的情況下，龍頭房企拿地的熱情又開始躁動。
中原地產統計數據顯示，7月上半月，全國主要的54個城市合計成交高達12.98萬套，比上月同期上漲13.4%，再創了近兩年調控來的成交量新高。
受此影響，保利、招商、金地、中海、恒大等房企龍頭乘機在全國拿地掃貨，而一季度零拿地的萬科也在7月開始大舉出手。
8月1日，萬科旗下上海滬彤置業有限公司以20.32億元底價競得上海閔行區虹橋商務區地塊。7月31日，萬科在一天時間內分別在杭州、成都兩地拿地，共計斥資18.67億元。7月萬科在杭州、重慶、寧波以及上海等地拿下多宗商住地塊，總金額近60億元，而所得地塊皆是低價拍得。
對此，萬科董秘譚華傑在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，目前萬科拿地只是正常的補貨，並稱離去年萬科全年200億元的拿地金額還相差很遠。
譚華傑還否認了萬科現在“抄底拿地”的說法。“這個行業沒有人能做到抄底，抄底是不可能的。”他表示，萬科拿地的策略是滲透式的，一般會根據項目自身評估，選擇在一線大城市周邊的三、四線城市拿地。
除了萬科以外，招商、保利、金地、中海、恒大、綠地等房企大佬們近兩個月以來也是動作頻頻。公開資料顯示，6月保利在重慶、德陽等地拿下9宗地塊，斥資30億元，新增土地儲備167萬平方米；恒大6月新增地塊10宗，土地面積達90萬平方米，拿地金額高達27.8億元。
對於房企突然猛增的拿地動作，世聯地產研究報告稱，今年上半年開發商拿地謹慎，隨著成交回暖，部分房企拿地的熱情開始重燃。世聯地產市場研究總監吳志輝認為，上半年龍頭房企以價換量的策略見效，成交回暖使資金償付能力提高，財務狀況更加穩健，現金流最差的時候已經過去。
各地樓市庫存壓力緩解
對於昨日A股地產板塊罕見的恐慌性大跌，吳志輝認為這只是資本市場對當前樓市狀況的情緒宣泄，在大盤普跌之下，也很正常。
他表示，目前部分城市可銷售庫存量已經見頂，從開發商拿地的特點來看，開發商選擇拿地的地方也是今年庫存下降比較快速的地區。根據世聯地產監測的全國16個城市新增商品住宅供應統計數據顯示，截至今年5月，隨著房地產市場成交回暖，供銷比呈現下降趨勢，各地庫存壓力有所緩解。雖然上海、廣州等城市的庫存消化壓力仍然較大，消化時間均超過15個月，但寧波、杭州、青島等二線城市庫存量已經見頂，並出現下降趨勢，去庫存化出現加速的態勢。
對此吳志輝表示，目前一線城市樓市庫存情況已回歸正常水準，這預示著明年上半年一線城市房價將面臨上漲壓力。
面對全國樓市回暖的形勢，7月下旬開始，國務院派出8個督查小組奔赴全國16個省(市)調查各地房價調控情況。而近期以來，中央各部委也三令五申下半年將堅決抑制房價反彈。密集釋放的政策信號也加劇了業界對調控政策加碼的預期。有專家預測，下半年或出臺更為嚴厲的樓市調控政策。
而一向“唱空”樓市的獨立經濟學家謝國忠也重提房價下跌觀點，並勸告大家賣掉房產。近日，謝國忠在做客鳳凰網時提出，房價將像股市一樣逐年下跌，一直跌掉80%。
/資本市場/
多重傳聞引發機構砸盤 地產股遇重挫
昨日(8月2日)，受地產股拖累，大盤的反彈戛然而止，地產權重較大的深成指更重挫1.86%，創出近幾月新低。交易所龍虎榜數據顯示，昨日製造地產股“慘案”的禍首主要是機構。機構拋售的原因是什麼？迷霧前的真相又是什麼？
“宋國青昨天到廣發基金路演時說房地產預售政策要取消。”借助聊天工具、郵件、短信多種渠道，這一消息迅速傳開。
“大部分地產公司資金鏈將要斷裂，一批地產公司要破產，房價將暴跌。”大家幾乎有一致的觀點，認為如果真的取消房地產預售政策，對地產上市公司將是“特大利空”。
儘管傳聞中的“主角”廣發基金很快出來否認有這樣一場路演，中金公司在盤中也針對該傳聞向客戶緊急發出澄清，但地產股的下跌並未因此而暫停。截至收盤，蘇寧環球跌停，首開股份下跌9.83%,“招保萬金”中招商地產下跌9.8%，保利地產跌幅也高達9.17%，萬科、金地集團跌幅均超過6%。
到底是誰在拋售地產股？交易所的數據顯示，機構成為主要的做空力量，招商地產賣出前五名全部為機構席位，賣出總額達2.38億元，同樣因為機構拋售而大跌的地產股還有蘇寧環球、中南建設(000961，SZ)等。
在房地產上市公司中報紛紛報喜之時，機構為何拋售地產股打壓指數？
昨日來自海南住建廳的消息稱，住建部日前下發《緊急通知》，要求各地要嚴格執行房地產市場調控政策，不得擅自調整放鬆要求，已放鬆的要立即糾正；房地產用地出讓不能超過面積上限，不得捆綁出讓、“毛地”出讓；住宅用地容積率不得小于1。與此同時，國務院落實房地產市場調控政策督查組正在全國16省市巡查。顯然，地產調控沒有一絲放鬆的跡象。
那麼在暴跌之後，地產股將何去何從？
中金公司最新觀點認為，期待政策預期修復，認為時點可能在月中，主要的風險點要關注國家統計局發佈的7月數據，以及萬科和招商等主要公司的中報數據。在中期策略方面，中金認為房價不能上漲將限制整體估值提升，建議“轉換配置，邊打邊撤”。
