二手房年底購房眾生相
年底二手房市場成交活躍，但總體相對比較平穩
2012年年底，二手房市場成交量明顯上揚，而一些區域房價也有所抬頭。據記者了解，目前沒有出現2010年那樣的恐慌購房，但無論是剛需，還是改善性需求，一直在按部就班地實現著自己的計劃。為了呈現當前樓市的縮影，記者特地選取了三個典型的購房案例。
剛需購房：當機則立斷
年底，北京二手房市場上的心理優勢逐漸向賣方傾斜，很多剛需一族購房時已經不再過多猶豫，遇到合適房源就果斷出手。剛剛在大興購得新房的梁先生夫婦，從有買房想法到購得新房，僅用了不到1個月時間。
梁先生和妻子婚後一直沒有買房，直到今年夏天有了孩子，開始有了在大興買房的意向，由於當時他們並不著急，因此沒有付諸行動。而隨著樓市逐漸回暖，夫妻二人終於在12月初正式開始看房。看到市場的火熱，夫妻倆心裏越來越沒底，把所有的週末和工作閒暇都投入到看房當中。
夫妻倆先在西紅門附近看中一套一居室，房主報價95萬。看房時房主正在出差，等兩周之後房主回來，報價已經漲到105萬，梁先生認為此人不靠譜，果斷撤出。而後，又看中南庭新苑一套房源，當得知目前房本還沒有下來的時候，梁先生再次放棄購買。
梁先生表示：“現在真的是賣方市場，很多業主在提高報價，我心裏也很著急。作為剛需現在既不能猶豫，也不能浪費太多時間和不靠譜的房主糾纏，必須當機立斷。”
看了六套房子後，梁先生夫婦在大興的金榮園小區看上一套64平米小兩居，房東報價95萬。“這是這幾週來看到的性價比最好的房子，我們當時決定要出手。”他們果斷出手的這一天是12月26日，距離他們全身心投入購房，還不到1個月時間。現在回顧買房歷程，梁先生對自己的處事果斷非常滿意。
改善需求：資金缺口拉大
王小姐屬於有房一族，但看著北京的房價開始穩步上升，最近她也開始坐不住了，天天在網上翻看二手房資訊。因為她覺得離自己的換房計劃，已經漸行漸遠。
王小姐現在住的房子是45平米的一居室，位於朝陽區北三環附近，地段尚佳。她回憶說：“2009年我們買房的時候，沒有想到後來房價長得這樣快，覺得現在手裏錢少，就先買個小點的，將來積蓄多了再換大的。當時有個60平米兩居室，和我們這個房子總價差不多，但是房子比較舊，我們就沒要，買了這個一居室。”
比起2009年購房的價格，王小姐的房子已經升值了不少，但她卻高興不起來，為當初沒有選擇買兩居室後悔不已：“如果再過幾年有了孩子，一居室肯定會很不方便。現在本來不是很急，但是隨著房價的上漲，我賣掉一居室，買兩居室，二者之間的差額越來越大。”
王小姐算了一筆賬，2009年她買房的時候，是2萬元/平米，45平米總價是90萬。如果換成60平米的兩居室，總價相差30萬左右。而現在，她所在小區的房價已經漲到4萬元/平米左右，要換成60平米兩居，差價已經拉大到60萬。如果房價繼續上漲，這個差額還會繼續拉大。“現在都說剛需焦慮，其實改善性需求，焦慮也不比他們少。”
整合房產：精打細算
限購之後，很多擁有多套住房的人，開始整合自己名下的房產。在某保險公司工作的李女士2012年的生活主題就是“換房”，從2月到12月，她賣掉一套兩居和一套開間，買下了一套三居，折騰了一年終於大功告成。
李女士和丈夫都是本地人，兩人名下有一套新景家園81平米的兩居和一套花市棗苑47平米的開間。看著三歲的女兒一天天長大，夫婦倆有了整合房產，買個三居室的想法。“開間面積不大，也算一套房，還不如把手裏的兩套房賣掉，買個三居室，這樣差價也不多。”
李女士認為，整合房產的時候，要本著先難後易的原則。“以我自己的例子來說，兩居室成交比較容易，而賣掉開間比較難。如果先賣掉了兩居室，開間遲遲不能成交，那就拖住了買房的後腿。”因此，李女士定下的戰略方針是，一定要先賣掉開間。
2月份，李女士把名下的兩套房源同時掛牌，果然如她所料，來看兩居室的人非常多，有的還提著全款，相比之下，開間的看房人數則冷清很多。由於有了之前的既定方針，夫妻倆遲遲沒有將兩居室出手。“當時還有一個考慮，就是如果兩居室先出手，開間賣不掉的話，如果房價上漲，那麼開間的面積小增值也小，而要買的三居室面積大，總額漲幅會很大，這樣差價就會拉大。”
從2月到7月，賣掉開間用了5個月的時間。而隨後從7月到12月的5個月，就順利了很多，李女士不僅賣掉了兩居室，還在新裕家園買到了一套130平米的三居室。兩套房賣出，李女士所得不僅足以付新房的全款，還賺了一筆，雖然這一年非常折騰，但是她十分知足。
- 專家觀點
市區房價上漲壓力大
林倩(鏈家集團副總裁)
我認為未來二手房市場會比較活躍，但總體還是會比較平穩的。月成交量應該在15000套左右。現在市場仍然處在博弈期，如果外在環境不變，我覺得春節之後，成交量可能會有一波市場博弈，看買賣雙方誰會妥協，這也會影響第二季度市場的表現。
從價格來看，現在一些區域的價格確實有所上升。未來我覺得市區上漲的壓力比較大，郊區由於供應量比較大，上漲的壓力相對小一些。
市場無逆轉跡象
劉軍(鑫尊集團董事長)
受到限購影響，目前市場還看不到明顯逆轉的跡象。現在成交量和以前旺季相比，還是無法相提並論。所以談不上多麼的火熱，也談不上多麼恐慌。從另一個角度看，現在二手經紀公司大都沒有進行大規模門店的擴張，也是因為之前沒有遇到過這樣嚴格的限購，他們對未來市場的走勢判斷也是比較謹慎。
