北京自5月以來的量價齊升的樓市升溫，在7月份有所降溫。
北京市房協昨天發佈權威數據，7月份全市商品住房成交2.5萬套，環比增加9.6%。但新建商品住房成交均價2.07萬元/平方米，環比下降3.2%。
7月新房成交環比下降
“7月份北京商品住房市場一個明顯特點，就是量升價降。”市房協秘書長陳志說，7月份全市商品住房成交2.5萬套，環比增加9.6%。其中新建商品住房1萬套，環比減少3.2%；二手住房1.5萬套，環比增加19.9%。
而此前有所抬頭的房價，在7月份開始“低頭”。統計顯示，7月北京新建商品住房成交均價2.07萬元/平方米，環比下降3.2%，同比下降8.6%。
不過，7月二手房價格卻有所上升。據中原地產統計，7月北京二手商品住宅成交均價為23110元/平方米，環比上漲2.2%。
剛過去的8月上旬，北京樓市繼續降溫。新房市場成交量出現萎縮，上旬北京新建純商品住宅(剔除保障房)成交總量為3561套，與7月份同期相比跌10.2%，與7月下旬相比驟跌23.6%。
上市普通商品房逾八成
陳志說，與此同時，北京商品住房供求結構明顯改善。
“從供應結構上，7月份新建商品房上市1.1萬套，其中套型面積140平方米以下的普通商品住房0.9萬套，佔比達85.6%，比6月份提高2.7個百分點。”陳志說。
其中，北京首個試點“限地價、競房價”的項目，位於門頭溝的中國鐵建梧桐苑項目上市3058套，最高限價13600元/平方米的價格較周邊約20000元/平方米的商品房價低了約30%。
此外，成交結構上，7月北京居民首次購房比重持續保持九成以上，投機投資性需求得到有效遏制，中低價位中小套型成交佔比有所提高。統計顯示，7月份，90平方米以下、單價2萬元以下成交套數佔28.8%，較6月份提高2.3個百分點。
預測
中央近期多次強調，要繼續毫不動搖地堅持房地產市場調控各項政策措施。上周國務院督察組督察北京貫徹落實房地產調控政策情況時，認為北京樓市調控效果明顯，但目前正處於一個關鍵期，必須高度重視成交回升之後可能出現的房價反彈。
從目前情況看，下半年，北京堅持房地產調控政策不動搖仍將是主基調。
——市房協秘書長陳志
北京的房價仍將保持穩中有降的趨勢。一方面，在購房需求量不足的情況下，“以價換量”依舊是開發商的主要銷售策略，未來會有更多中低價房源入市；另一方面，未來資金實力相對有限的首次購房人仍是市場的主力軍，中低價樓盤項目依舊是這部分購房人群的首選。
——偉業我愛我家集團副總裁胡景暉
- 分析
市房協秘書長 樓市未現回暖態勢
5月份以來的成交量上升和房價回漲，北京樓市是否已現回暖？
陳志分析，僅從市場的量價關係還不能準確反映北京房地產市場的運作情況，當前房地產市場還未呈現回暖態勢，僅是交易回升，部分樓盤價格開始上調。
開發商不應盲目衝動漲價
陳志認為，考察市場回暖的關鍵指標要看投資，1至7月的住宅投資雖比上年同期略有增長，但增速較上半年仍處回落態勢，且關係到房地產未來發展指標的土地投資，則持續下降。在住宅投資中，政策房的對衝效應也在減弱。特別是住宅的新開工面積自年初以來一直處於下降狀態，這些均表明樓市離回暖為時尚早。
“當前，應更多地將穩定市場預期和穩增長放在更重要位置上。企業仍應理性對待市場，合理確定價格，不應盲目衝動，應繼續用以價換量的方式積極應對市場。”陳志說。
部分漲價不意味樓市回暖
近期，北京出現了部分樓盤價格有所上調的現象。對此，陳志表示，這是否能代表市場回暖，還不能簡單據此推斷。
“因為從目前分析來看，項目價格上調主要有幾類情況。一是前期降價換量項目在取得較好銷售業績後逐步減少或取消折扣，這種情況佔絕大多數。”陳志說。
另一種情況是開發商普遍採取的低開高走行銷和推廣策略所形成的，即企業一般會將位置、戶型較差的房源作為項目一期，以後各期則隨著房源位置、品質的逐步提升，價格逐步走高。
此外，漲價的還有一些稀缺項目。比如一些位於二環內的樓盤，周邊幾乎再無新增供應，由於位置稀缺，再加上拆遷成本較高，以及產品品質進一步提升等因素，導致價格有所上調。
