朝陽石佛營房地產過戶大廳近日門庭若市，常有人為了一個當天過戶號起五更爬半夜，或是付給“號販子”不菲的排號費。本報記者 劉航 攝
“學區房，買了就能上雙榆樹中心小學。”“新地鐵開通還有5天，不要再猶豫。”二手房市場，交通、學校等資源一直是支撐賣價的重要原因。記者走訪了上地、中關村、朝青、紫竹橋四個區域發現，本輪領漲的二手房小區，都是佔著“學校旁”或者“地鐵旁”的小區。
上地區域
6.2萬元的報價“有價無市”
領漲小區：上地東裏
6.2萬元的報價“有價無市”
“我們小區的一居室是要瘋啊。”每每接到仲介勸說賣房的電話，住在上地東裏的市民邵先生都頗為感慨，“兩居室才賣5.3萬元/平方米，一居室的報價竟然高到6.2萬元/平方米，這差得可太大了。”
帶著疑問，記者以看房人的身份，走訪了上地東裏小區，發現業主報價超過6萬元/平方米的房源，幾乎全部集中在小戶型。比如，一套47平方米的一居室，業主報價285萬元，折合單價60638元/平方米；而另一套挂著“急售”的45平方米一居室，精裝修，業主報價280萬元，折合單價62222元/平方米。
“上地東裏比較特殊，屬於學區房，有上地小學的入學名額，房源搶手，房價自然比其他小區要高。”經紀人吳先生告訴記者，近兩個月，隨著市場回暖、買房人增多，賣房的業主也一路調價，“9月份我還能給您找到單價5萬元/平方米以下的房子呢，這會5.4萬元/平方米就算高性價比了。”
不過，吳先生也承認，即便是稀缺戶型，報價超過6萬元/平方米的一居室，也屬於“有價無市”的超高報價。“實際看，一居室的市場成交價目前在5.6萬元到5.8萬元之間。報價超過6萬元的房子難賣。”
吳先生告訴記者，就在上週末，客戶看中了一套一居，但因為業主不願意把價格降到6萬元/平方米以下，最後沒談成。“現在來買房的客戶，多數是必須出手的，支付能力有上限，真是努著都夠不著，也就不買了。”
中關村區域
學區房賣到5萬元
領漲小區：雙榆樹北裏
學區房賣到5萬元
“72平方米兩居，業主報價360萬元，但因為要換房，誠心出售，全款支付的話就355萬元，折合單價49300元/平方米，已經算是小區裏的底價了。”在交談中，經紀人鄭小姐一直向記者強調，業主屬於著急出手型，價格已沒有一分退讓餘地。
在中關村區域，漲幅較高的雙榆樹北裏有雙榆樹中心小學的名額，市場最新售價5萬元。而在9月份，4.5萬元的房子在這個小區已經算是貴的。
“整體來說，學區房還屬於賣方市場，賣的少買的多，交易不對稱。”我愛我家雙榆樹區域高級買賣經理費先生告訴記者，由於近兩個月改善型購房人入市偏多，再加上業主普遍都持有漲價預期，房價也就水漲船高。“雙榆樹北裏漲幅較大，一是因為相比于五道口的房子，小區的戶型較小，總價較低；二是樓齡新、不臨街。不過，客戶目前的最高接受能力也就在50000元/平方米，超過這個數字的報價，依然很難成交。”
紫竹橋區域
領漲小區：車道溝南裏老公房賣出次新價
“3.4萬元的房子？目前您在這個小區是找不到了。”失望地從仲介門店得到“沒有”的答覆後，市民胡先生後悔自己又晚行動了一步，10號線二期開通在即，如今連車道溝南裏這樣的老公房小區，都賣到了3.8萬元的價格，“這可幾乎相當於附近美林花園的房價了，那裏均價也就4萬元。”
按著胡先生提供的資訊，記者通過仲介門店，諮詢了車道溝南裏的多套房源，平均報價都在3.8萬元，而最貴的一套53平方米兩居室，總房款達到240萬元，折合單價已達到45283元/平方米。
“您要是真心想買，我這裡有套58平方米兩居室，主臥東北向，業主報價230萬元，但可商量，220萬元拿下問題不大。”經紀人小張告訴記者，3.8萬元已經是目前的低價，近一個半月內房價至少漲了3000元。
“以前，車道溝南裏屬於紫竹橋一帶的老公房小區，樓盤舊，交通也不太便利，所以房價也處於同區域的低位。但隨著新地鐵的利好帶動以及購買人群以剛需和改善為主，車道溝南裏反而成為區域中的領漲樓盤，賣出了中檔樓盤的價格。而像紫竹花園、美林花園等中高檔樓盤，由於小戶型少、需求少，漲幅反而不那麼明顯了。”我愛我家市場研究院分析師孔丹告訴記者。
朝青區域
領漲小區：晨光家園緊挨地鐵兩月漲4000元
在北京，新地鐵的開通對於房價總是利好，這點在晨光家園小區格外明顯。
“朝青板塊，緊鄰地鐵6號線，近兩個月北京成交量最高的小區。”昨天下午，記者以看房人的身份詢問報價。“86平方米兩居室，總價242萬元，單價28140元。”“72平方米一居室，總價220萬元，單價30513元。”“54平方米一居室，總價175萬元，單價32407元。”記者連著諮詢了三套房源，最便宜的報價都要2.8萬元。
“我來之前在網上查過價格，這個小區10月份才賣到2.4萬元、2.5萬元呀，怎麼兩個月就漲了4000元？”對於記者的疑問，孫先生堅決表示，這三套都是業主的實際報價，自己一點兒沒作假。“實話實說，我也想給您挑套便宜點的房子，可晨光家園現在的平均價格都在2.8萬元到3萬元之間。還有不少報價在3.4萬元的房子呢，我都沒給您推薦了，業主不誠心賣，您也嫌高不會買。”
對於兩個月單價漲了4000元/平方米，孫先生的解釋是新地鐵開通，晨光家園緊鄰地鐵，市場需求大，再加上部分業主惜售，房源供不應求，所以房價漲幅也較朝青板塊同類型的其他小區要高些。
“現在北京哪還有降價的二手房呢？成交量一高的時候，房價也會跟著高，只不過新地鐵利好，加速了部分小區的漲勢。”
本報記者 趙瑩瑩 J201
短評
源於教育不均衡
本輪房價上漲，學區房是最早開漲，且漲幅最大的。
北二環德勝門附近，5月份學區房的市場均價在4萬元左右，七八月份漲到4萬7左右，目前達到5萬元，甚至更高。以北三環周邊的陽光麗景為例，目前均價6萬元左右；北六環周邊的新房長灘1號均價2萬元左右，南六環周邊的龍湖時代天街均價16000元；三者的房況是同品質的，房價之所以差三四倍，除了位置，還有就是因為陽光麗景是學區房，能上西城區重點小學西師附小。
學區房為什麼漲得快，因為少。一個好的學校周邊，一個月就出二三套房子，而背後是幾百個想上重點的學生家庭。因此，有人說，學區房比婚房還剛，因為“孩子”比“丈母娘”還厲害。
“重點校”對家長來說，意味著更優秀的師資隊伍，意味著更優質的教學品質，意味著更安全的教學管理，甚至是升入重點中學、大學的搖籃。家長買學區房純粹是為了讓孩子獲得進入重點學校的資格，房子大小無所謂，年代老點沒關係，環境差點也能接受。一來，為了孩子，家長什麼都能忍，二來一旦孩子畢業之後，他們就會把房子賣掉。買學區房的家長大多都是這種想法。
就近入學本來是個意圖良好的政策，可現在，對不少家長來說，卻意外結出了學區房這顆不得不咽下去的苦果，甚至成為一場停不下來的金錢比拼遊戲。尤其是，當這場遊戲的參與和推動者還不僅僅是望子成龍的學生家長，就近入學政策陷入了尷尬。
有人說，與交納贊助費擇校相比，通過購買學區房擇校是一種進步，體現出一定的合理性，因為它避免了交納贊助費所帶來的權錢交易和暗箱操作，用市場化手段讓擇校規則變得簡單和透明。據說，學區房不是中國的“特產”，在美國、澳大利亞等發達國家，也有學區房，周邊房價也比其他區域貴，但是，與中國不同的國情是，美國和澳大利亞的“學區房”多為私立學校，而公立學校之間設備設施、教學水準的差別不大。而中國的學區房大都是公立學校。
擇校變成擇房，仍然是一種變相的不公平。家裏經濟條件好些的孩子就近就讀好學校，條件不好的孩子只能靠邊站。顯然，這與政府當初推行就近入學政策的目的還是背道而馳，明裏買房和暗裏交擇校費，在結果上沒有多大的區別。
不管是贊助費擇校，還是買學區房擇校，都是因為教育資源的不均衡，優質教育資源的稀缺和過分集中，這才是癥結所在。只有從根本上實現教育資源的公平配置，才是解決擇校問題的根本出路，也才能消除學區房的市場基礎。（本報記者 李海霞）
