科學改造讓小區舊貌換新顏

　　作者：秦 虹（中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任）

　　我國城鎮住房制度改革後，全國商品住房和保障性住房均得到快速發展，老舊小區改造成為改善居民生活的一項重要內容。2019年12月，中央經濟工作會議明確提出要“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造”。2020年7月，國辦印發《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，提出到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮老舊小區改造任務。2022年5月，中辦、國辦印發《關於推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》，強調要加快改造建成年代較早、失養失修失管、配套設施不完善、居民改造意願強烈的住宅小區，改善居民基本居住條件。

　　住房和城鄉建設部數據顯示，2019年至2021年，我國累計新開工改造城鎮老舊小區11.4萬個，惠及居民2000多萬戶。在各地改造過程中，共提升和規整水電氣熱信等各類管線15萬公里，加裝電梯5.1萬部，增設養老等各類社區服務設施3萬多個。住房和城鄉建設部發佈了多批城鎮老舊小區改造可複製政策機制清單，有針對性地總結各地解決問題的可複製政策機制和典型經驗做法，涉及動員居民參與、改造項目生成、金融支援、市場力量參與、存量資源整合利用、落實各方主體責任、加大政府支援力度等方面。

　　與新建住宅區不同，老舊小區的改造存在一些難點。一是業主利益難協調。在改造過程中涉及諸多業主、改造主體以及相關權利人的利益調整，協調過程複雜。有時難免陷入“一人反對，全員擱置”的困境。二是改造標準不完善。技術規程與標準的缺失，導致基層部門審批依據不充分、審批標準不清晰、審批操作難度大等問題。三是運營不確定性大。前期改造投入高，投資回報率低，難以形成完善的資金鏈迴圈。

　　針對以上問題，目前一些地區已經探索出有益經驗。比如：大片區統籌平衡，把一個或多個老舊小區與相鄰的舊城區、棚戶區、舊廠區、城中村、危舊房改造和既有建築功能轉換等項目捆綁統籌，生成老舊片區改造項目，做到項目內部統籌搭配，實現自我平衡；或者跨片區組合平衡，將擬改造的老舊小區與其不相鄰的城市建設或改造項目組合，以項目收益彌補老舊小區改造支出，實現資金平衡；或本小區運營增收平衡改造成本，由社會資本先期投入資金，挖掘小區可利用空間，引入居民所需的便民服務業態，通過後續物業服務和使用者付費、空間租金收入，以及可落地的養老、托幼、健康等產業收入，實現一定期限內的投資回報平衡。

　　從國際上看，發達國家政府多通過出臺相應的政策法規，利用法治和財政支援相結合的手段，調動民間改造的積極性，推動城市舊住宅區改造。比如加拿大的《全國住房法》，旨在“促進新住房建造、現有住宅的翻修更新和改善住房及生活條件”等。日本頒布《住宅區改造法》《再開發地區規劃法》《老年人住宅法》等一系列法規，指導舊住宅區的更新和再開發進程，如2011年日本國土交通省提供的適老化改建住宅補貼為總預算的1/3。此外，一些國家還通過出臺法律明確規定舊住宅區、危險建築物的區分和界定標準，以立法形式保障住宅和公共建築物進行有計劃的定期檢修。我國大規模老舊小區改造正在推進中，國外老舊小區改造和後期運作維護方面的經驗值得借鑒。

　　老舊小區改造是改革發展工程，更是重大民生工程。改造老舊小區的民生意義是全方位的：通過更新提升小區內部及與小區聯繫的水、暖、氣、電、網、路、消防、安防等基礎設施，可以極大提高居民的居住品質；通過打造15分鐘生活圈，增建文化休閒、體育健身、社區綜合服務、醫療衛生、智慧感知等配套設施，以及養老、托育、家政保潔、便民市場、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施，可以更全面地滿足居民的物質生活和精神文化需求；通過完善小區長效管理機制，推動構建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共用”的社區治理體系，引導居民協商確定改造後小區的管理模式、管理規約，共同維護改造成果。一系列改革舉措的實施，必將助力老舊小區居民邁向更加美好的生活。