近日，央視報道稱“國內房地產開發商欠繳土地增值稅達3.8萬億元”，引起一些地產企業反駁。國家稅務總局相關負責人隨後表示，該報道對土地增值稅欠稅鉅額的推算方法不正確，對稅收政策和徵管方式存在誤解誤讀。這一話題的討論並未就此結束，許多經濟學者、稅務官員及房地產開發商參與其中，引起社會廣泛熱議。
土地增值稅實際上是一種反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出後的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。根據土地增值稅條例和細則規定，目前對房地產開發企業土地增值稅實行銷售時預徵、項目終了時清算、多退少補的制度。在項目竣工結算前由於涉及的成本確定等原因，無法據以計算土地增值稅的，可以實行預徵。預徵一般按照銷售收入的一定比例徵收，預徵率由省級稅務機關按照規定區分不同類型房地產確定。
土地增值稅引發了此次風波，主要源於該稅种先預徵、後清算的徵收方式和特點。首先，作為納稅人一方，由於土地增值稅與房企的毛利率直接相關，因此房企會通過各種方式避稅。例如，房企通過提高項目工程建築安裝成本、虛列公共配套設施支出、擴大開發項目成本費用等方式避稅，以及通過拖延清算時間遞延納稅，或者未按預徵率足額繳納土地增值稅等現象比較普遍。甚至有些房企會故意留一些尾房，拖延清算土地增值稅的進度，使開發商獲得所謂“合理”緩繳的空間。從徵稅人一方來看，由於房地產行業經營情況複雜，土地增值稅稅制設計也比較複雜。土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收徵管難度大，並容易產生執法風險。
自2007年以來，國稅總局先後8次發文，要求嚴格徵管土地增值稅，各地稅務部門一到年末更是對土地增值稅頻頻出手。不言而喻，國稅總局和地方稅務部門屢次發文催繳，也從側面印證了土地增值稅漏繳、欠繳現象客觀存在和程度之重。這也就催生了如下現象：近年來，隨著稅務部門加大徵收和清繳力度，土地增值稅大幅度增長，2007年和2010年的增幅甚至超過了70%。
按照上述邏輯，媒體相關報道並非全無道理。土地增值稅的應繳未繳絕不能視為已經繳納，在沒有完稅前被稱為“欠稅”也未嘗不可，只是現行土地增值稅的徵管方式給了房地產商一個遞延繳納的機會。但欠稅還是欠稅，應繳未繳還是“欠”。
事實上，徵收土地增值稅的目的，就是要加強國家對房地產市場的調控，抑制開發商炒買炒賣土地、投機獲取暴利的行為，壓縮房地產企業的利潤空間，抑制房價過快增長。但從現實來看，這部分已經包含在消費者購房款中的土地增值稅卻沒有完全徵收到位，致使本該成為抑制房價的重要杠桿，不僅沒有起到預期的作用，甚至讓房企有了更充足的資金進行炒地囤地。對此，我們決不能漠視，必須通過加強徵管結合房地產稅改革予以解決。
從近期來看，治理措施重在加強土地增值稅徵管。首先要加強土地增值稅政策的宣傳，做好政策解讀工作；二是加強調查研究，及時處理清算中發現的新問題，進一步完善土地增值稅政策；三是進一步加大督導檢查力度，對土地增值稅進行全面、深入、徹底的清算和清繳，實現應收盡收。同時，要切實加強土地增值稅管理資訊系統建設，堅持資訊管稅，嚴控核定徵收，防止稅收流失。
從中長期來看，治本之策在於加快推進房地產稅改革。在全面深化改革的新階段，加快推進房地產稅改革不僅可以化解土地增值稅的亂象與紛爭，而且有利於調節土地和房屋資源的配置，降低房地產囤積和空置。
