在央行日前召開住房金融服務專題座談會上，央行副行長劉士余要求商業銀行合理確定首套房貸款利率水準，提高服務效率，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。在樓市終於進入去泡沫化階段的敏感期，央行的這一口頭要求，引發公眾熱議:央行即將出手托市嗎?
與其說央行的新要求是托市，不如說是央行希望商業銀行保持其應有的信貸功能。今年以來，在銀行房貸額度普遍告緊的情況下，個人房貸的辦理週期突然被拉長。其原因是，去年以來受網際網路金融影響出現的銀行存款搬家現象，部分限制了銀行的貸款空間。而嚴格的存貸比政策要求和存款考核壓力，進一步強化了銀行錢緊的外在表現。出於資金回籠的需要，商業銀行普遍開始將信貸結構向回報週期較短的小額貸、經營貸、消費貸傾斜，而將房貸置於了非優先位置。即使發放房貸，也是上調利率者優先，有打折訴求者靠後。
儘管房貸收緊是銀行趨利避害的自然選擇，但其副作用顯而易見。眾所週知，目前的樓市調控政策是以行政調控為主導的非常態，限購等調控手段儘管效率高，卻可能對有正常住房需求和改善性住房需求的群體造成“誤傷”。在這種情況下，如果銀行房貸持續收緊，“誤傷”面積就會擴大。
樓市調控不是不滿足正常的居住權，樓市去泡沫化也不等於去杠桿化。這應是央行強調加快個人住房貸款發放節奏的本意所在。
而且，加快個人住房貸款發放節奏也未必會起到托市的作用。一方面，對個人住房貸款的申請資質仍然嚴格，而且門檻還在趨於抬高，加快個人住房貸款發放節奏所產生的市場效應仍將大大被限制。另一方面，樓市之所以形成泡沫，本質上是地價佔比過高、流動性氾濫、民間資本投資渠道狹窄共同催生的結果。其內在驅動力與是否發放房貸並無直接關聯。此前，央行行長周小川剛剛強調，在經濟仍在合理運作區間的情況下，不會出臺大規模刺激政策。這實際上已經限制了貨幣超發推高樓市價格的空間。而隨著向社會資本開放的市場門檻逐漸降低，社會資本正獲得新的進入區域，之前不得不涌入樓市的資金也有望因此分流。
還要看到，自第二季度全國樓市量價齊跌的局面形成以來，市場對未來房價的預期已經出現逆轉，甚至連主流開發商也承認這一點。僅僅是加快個人房貸發放，不可能改變新形成的預期。
實際上，即使央行從口頭要求形成文件，也未必能改變目前房貸收緊的態勢。商業銀行有經營自主權，對貸款風險也有其內部評估機制。這就決定了加快房貸發放節奏將呈現差異化景象。不同銀行將有快有慢。
而差異化經營，讓銀行成為真正的市場主體，對消費者最有利。就此而言，與其期待房貸寬鬆，不如期待銀行提供差異化服務，讓我們能夠用腳投票更現實。（徐立凡）
