多輪密集調控下樓市退火 現在是買房好時機嗎？
調控政策保持不變 明年樓市將進入“小年” 小戶型低總價項目將增加
現在是出手買房的時機嗎？
從去年的9.30到今年的3.17，超過一年的史上最嚴格調控，讓北京樓市退去了虛火，逐漸回歸理性。無論是新房、還是二手房，成交量都不斷下挫，成交價格也在經歷了最初的慣性上漲、保持平穩後，開始出現回落，新房被限價控制，二手房則普遍下跌了20%，可以說市場已經降至冰點。在這樣的背景下，樓市開始逐漸企穩，炒房客被嚴格地擋在了大門之外，而普通的購房者，無論是剛需還是改善需求，是否會迎來購房的“窗口期”呢？針對這個問題，《廣廈時代》從政策、土地、成交等多個方面，為您帶來當前樓市的最新變化，能否出手買房？或許您將有自己的答案。
政策
調控政策仍將持續 明年是樓市“小年”
現在能不能買房？政策的影響是首當其衝的，政策走向一直以來都對樓市走向產生著最直接的影響。近日，興業證券披露了萬科10月電話會議的紀要，其中，在回答投資者提問時，萬科對2018年房地產市場做出了一個整體判斷，引發業內外的廣泛關注：萬科認為，調控政策仍持續，收緊的樓市政策會對需求產生影響。信貸層面將是最核心的變化，從今年3月份之後，貸款首付的要求提高，實際利率上升，受這些影響，相信明年的銷售進一步會放緩。今年因為上半年增加很快，所以全年的銷售規模有增加。明年有可能整體銷售會出現下降。
但是，對應到市場上，不同的區域面對調整的表現會不一樣，對於核心的一二線城市在2016年四季度已經開始調整，現在這些城市雖然成交量明顯下降，但存貨相對穩定，去化率變化不大，成交量進一步下跌的空間並不大。而對那些銷售規模和價格快速增加，本身又沒有新的就業人口，基礎設施也沒有明顯改善的三四線城市，隨著政策的衝擊，市場一定有壓力。
從萬科電話會議紀要的核心內容來看，萬科認為明年將是樓市的小年，在調控政策堅持不放鬆的環境下，商品房的銷售面積和銷售額均會下降。
不過，因為這次調控採用了分城調控的思路，不同城市不同情況的政策也各不相同。中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰就認為，雖然明年政策放鬆的可能性不大，按照調控週期來看，明年將是樓市“小年”。但由於北京市場長時間處於最嚴厲調控之下，新、舊房源都出現了明顯的量價齊跌，炒房需求已經基本被擠出市場，因此目前存在市場上的購房需求都是真正的剛需，既包括首次置業的剛需，也包括改善型的剛需。
土地
住宅用地增加 土地溢價受到打壓
政策保持不變的話，土地供應尤其是住宅用地的供應最能反映出未來市場的走向，住宅用地供應少、溢價高的時候，往往也是房價飛漲的時候。而在整個2017年裏，北京土地市場住宅用地的供應則大幅增加，土地價格卻一再受到打壓，尤其是溢價率持續走低。這都為未來的市場走向提供了參考。
據偉業我愛我家市場研究院數據統計顯示，截至11月17日，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市在2017年供應的住宅用地已經達到了228宗，這一數字較2016年全年增長了50%。四大一線城市，尤其是北、上、廣三個城市在2017年的宅地供應力度明顯加大。
其中，北京的宅地供應量的提升幅度最大，截至目前，72宗宅地供應量較2016年增長了380%；其次是上海，114宗的供應量較2016年增長了25.3%；廣州40宗的供應量與2016年持平，深圳則繼續保持著個位數的供應量。
雖然2017年四大一線城市的宅地成交量在增長，但成交的樓面均價、土地均價以及溢價率卻在下滑。截至11月17日，北上廣深的宅地成交樓面均價為16208元/平米，環比2016年下降2.2%；成交土地均價為32642元/平米，環比2016年下降4.8%；平均溢價率則僅有19.04%，較2016年66.9%的高平均溢價率下降了47.86個百分點，近8年來僅高於2011年的平均溢價率。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，在上一輪的樓市增長期間裏，北京、上海的樓市熱度全國最高，房價漲幅也是全國領先。因此，在全國樓市調控的要求下，在供給側改革思想的指導下，北京、上海在今年大力提升了住宅用地的供應力度，將宅地的供應水準恢復到了2016年以前的水準。
一線城市宅地供應量、成交量的上升以及價格、溢價率的下滑說明一線城市的土地政策正在發生變化，其核心思想正在向滿足人們的居住需求轉變，是土地市場對“房子是用來住的，不是炒的”這一中央精神的落實。在這樣的土地政策下，過往“麵粉貴過麵包”的現象得到了緩解，一線城市的新房價格也得到了穩定，進而帶動了二手房乃至整個樓市預期的穩定。
成交
新房、二手房交易觸底企穩
限購以來，成交始終處於谷底，但近期，新舊房源的成交量則出現了上升，一部分人已經開始下手買房。據偉業我愛我家市場研究院數據統計，上周(11月13日-11月19日)，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網簽502套，環比第45周增加74套，上升17.3%。其中別墅網簽86套，環比減少6套，下降6.5%；其他商品住宅網簽416套，環比增加80套，上升23.8%。時隔兩周，北京新房周網簽量重新回到了500套以上。
上週二手房成交同樣出現回升，數據顯示：北京全市二手住宅共網簽1975套，環比之前一週增加137套，小幅上升7.5%，七日網簽量分別為456套、341套、377套、372套、382套、0套、47套。與新房走勢一致，二手住宅網簽量也是連續兩周小幅下滑之後重新上漲，不過，預計11月的周網簽量整體依舊會維持在1900套上下。而在此之前，9月份北京的每週二手房網簽量維持在1700套左右，10月份則上升至1800套左右，再到如今的每週1900套，可以看出，北京樓市的成交量基本平穩，甚至可以說已經觸底企穩了，且隨著購房需求，尤其是首置需求的理性回歸，樓市交易量開始企穩並小幅回升。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，政策調控之下，北京樓市目前走勢平穩，新房、二手住宅網簽量基本止跌企穩。
二手房方面，在政策的強力調控下，北京二手房市場仍然處在低溫之中，但經過連續幾個月的價格下降和市場冷清後，部分剛性需求已經重新考慮入市，進而帶來了二手房網簽量的理性回升。不過，目前投機炒房被徹底遏制，市場上的買家都偏向理性，所以購房需求不會集中爆發，交易量也會保持穩中有升的勢頭。
未來
成交量有望回升 小戶型增多
新房方面，2017年，北京大幅加快了土地供應節奏。數據顯示，前10個月新增的土地供應達58宗，較2016年同期足足多出了50宗。這意味著，隨著這些土地的開發建設，並逐步形成有效的新房供應，未來北京的新房交易量有望進一步增加。
值得一提的是，由於今年住宅土地的出讓中，均明確規定要實行限制售價，並且大多數都要求建設為70/90項目，即70%的房源要控制在90平方米以下。這必然將導致未來新房市場中，低總價小戶型項目的增多。
目前市場上，已經有新盤項目開始主打小戶型，一改去年以改善性大戶型豪宅為主的風格。
據北京青年報記者了解，首開和住總將合力推出一個新盤項目，位於南四環內，臨近城外城家居廣場。
首開仁信總經理李捷表示，該項目命名為熙悅安郡，位於北京四環板塊。首開經過充分的分析、研究，做了一批80到100多平方米的產品，主力83平方米的兩居室，送精裝修，總價低、單價低，性價比較高。
據悉，熙悅安郡是由首開和住總兩家房企聯合開發的項目，即將推出4 號樓，共計 208 套精裝住宅，主力戶型為 83平方米二居及107平方米三居。定價將在8萬元左右。
胡景暉也認為，受限購、限貸、限價政策的影響，目前入市的新房項目在價格上都較為理性，所以一旦入市就會迅速消化。不過，由於過往兩年土地供應量較少，使得目前北京新房項目入市較少，所以當下北京新房市場的入市供應節奏較為緩慢，市場的整體交易規模較小，但北京今年的土地供應量較去年大幅增加，未來新房的供應節奏將逐步加快，且供應結構更加傾向於中小套型，所以未來新房交易量有望逐步回升。
建議
現在是否適合買房？
在多輪密集的政策調控下，對於剛需及改善型家庭來說，今年到底是否適合買房，買在哪合適，是大家最關心的話題。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，今年北京樓市調控空前嚴格，不少樓盤都有限價設置，所以入市的項目更少，願意開盤入市的樓盤也多是遠郊區域價格相對較低的項目，從而導致交易量進一步縮小、交易地點也進一步外擴。不過，雖然交易量仍然處於低位，但從7到11月上旬的網簽量來看，北京的新房網簽量正在逐步增加，市場正在逐步回溫，即使是市中心區域，也有項目以合理的價格入市。
中原地產首席分析師張大偉也表示，買房短期看貸款，貸款的確收緊了，10月全國首套房貸款平均利率為5.30%，相當於基準利率的1.08倍。但如果看現在的基準利率和2014年以前的6%甚至7%相比，其實現在依然屬於絕對的低利率時代！另外，張大偉也認為，買房絕對意義上的抄底概率太低了。像2009年初、2012年初、2014年底、2015年初，這是四次底部，
陳雲峰也認為，現在挑選買房有四個標準：區位好、產品好、性價比高、配套優質。陳雲峰結合自己切身的人生經歷堅定地認為，城市決定一個人的發展潛力：“我親眼見證自2008年奧運會之後的北京飛速發展，這座城市的發展遠遠超過人們的想像。”他建議購房者買房子應該選擇大城市。
也有業內人士認為，房價已經沒有上漲核心驅動力，因為樓市最大購房群體——剛需買不起了，而炒房人在目前情況下無力來支撐樓市，現在越來越多炒房人開始轉變為賣家。因此，對於剛需而言，無論是新房還是二手房，結合自身實力，房價下降時就是剛需買房的時候。因此，當前可以更多地看看二手房，逛逛售樓處，價格一旦符合心理預期，就意味著買房時機出現了。
連結
環京樓市繼續降溫
明年或進一步降價
北京樓市一直在谷底徘徊，作為承接北京外溢需求的環京樓市，日子更加不好過。2017年10月，環京各區域新建商品住宅網簽量價普遍環比下降，整個環京樓市繼續維持降溫態勢。
環京多地樓市量價齊跌
據偉業我愛我家市場研究院數據統計，在北京南邊，固安區域10月新建商品住宅僅銷售104套，較9月進一步減少4套。自今年3月以來，除8月有少量增加外，固安新建商品住宅交易量持續下滑，單月交易量從3月份時的超過3000套下降到目前的僅有100余套，累計降幅達97%。
成交量的大幅下掉，銷售價格更是隨著持續下跌，10月時固安的成交均價約為10519元/平方米，環比9月再降0.4%，較5月的最高點已經下跌了30%。
不僅是固安，香河區域的新建商品住宅交易同樣持續陷於低谷，10月僅銷售226套，環比9月下降38.1%，連續第5個月下滑，與最高點相比同樣有近97%的降幅。價格方面，香河10月的新房銷售均價為10779元/平方米，環比9月下跌4.1%，是2017年前10個月的最低值。
此外，燕郊區域10月的新建商品住宅交易量為173套，環比9月下降了60.6%。廊坊的安次、廣陽兩區的新建商品住宅交易量為309套，環比9月下降了77%，市場交易同樣低迷。
環京區域炒房投資空間徹底冰封
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，在京津冀協同發展的規劃下，在北京樓市調控的大勢下，環京區域如今都已經納入了北京房地產市場的調控體系之中，小至涿州、固安、北三縣，大至張家口、保定、天津等地都執行著非常嚴格的限購限貸政策。尤其是廊坊市，由於地處北京、天津及雄安新區之間，其下各縣、各城區的樓市都備受關注，所以相關的調控政策也執行得頗為嚴格。
過去，由於北京市區房價偏高，環京區域承接了不少來自北京的剛需外溢需求和投資投機需求，尤其是在投資投機需求的推動下，環京樓市不斷升溫，在北京樓市限購的時候，大量來自北京的外溢需求更是讓環京樓市進入了一種非理性的狂熱狀態之中，極大地影響了京津冀區域的協同發展和樓市的健康、平穩運作。因此，北京今年出臺史上最嚴調控政策之後，政府對以廊坊市為核心的環京區域同樣給予了高度關注。如今，在政策的連番出擊下，環京區域的投機炒房空間被徹底壓縮，市場交易也幾近冰封。
開發商稱考慮降價
或期待政策放開
房地產市場如今以 “房子是用來住的，不是炒的”為基調，北京這樣的熱門城市短時間內不會有政策鬆動，環京區域自然也會從緊調控，交易的冷清恐怕還會一直持續下去。
不過，一些開發商也開始為明年做打算。廊坊某區域的一位不願透露姓名的開發商負責人就對北京青年報記者表示，項目明年很可能會採取進一步降價的措施吸引購房人。由於環京區域執行了嚴厲的限購政策，沒有3年社保的外地人無法買房，而同時以往成交的主力都是北京外溢的需求，因此該開發商希望通過降價來刺激銷售。同時，上述開發商也透露，如果成交持續走低，不排除地方政府為限購開口子的做法。目前地方政府新公佈了一系列人才引進計劃，因為新政中對人才落戶進行了特殊對待，一些被限購限制的需求，可以通過人才引進獲得買房資格，進入樓市。但開發商最後補充道，這只是他個人的想法，目前的限購政策仍舊十分嚴格。
除此之外，業內人士也認為，雖然環京樓市目前遭遇冰封，但在北京新機場、環球影城等項目的帶動下，在環京區域交通與北京逐步接軌的影響下，環京區域的房地產市場開發長期來看還是向好的，只是交易屬性將更多向居住回歸，投資投機的空間會越來越小。
本版文/本報記者 李桁
