海口：最精最美省會城市 秀外慧中四宜三養

　　海口美麗夜景。

　　海口房地產給人什麼樣的整體印象?就是那種乍一看不起眼,既不靠近最藍的海,又不是常夏無冬的氣候,但久了,越看越耐看,越住越舒服。

　　“海口是海南人的海口。當你已經成為一名海南人,或打算成為一名海南人,那你很有可能會愛上海口。”海南錦誠房地產諮詢策劃有限公司董事長王路說,省會海口的房地產配套必然服務於全省,這與三亞是中國人的三亞,服務於全國特定的某些人群,性質截然不同。於是,不同的城市特徵和定位,產生了不同的房地產市場結構。

　　2015年4月23日召開的海口市政府常務會議通過了《關於進一步規範購房入戶條件的實施意見》,購房入戶條件再放寬,只要是海南戶籍,今後在海口買一套房子最多可入戶六人。業內評價,此政策一方面為市場微刺激,另一方面則體現了海口作為省會城市的包容性。

　　從每平方米2700元到8450元 海口房價9年來平穩增長

　　從總量上說,海口房地產一直遙遙領先於其他市縣,同樣自2005年以來經歷了一個不平凡發展的過程。

　　2010年海南國際旅遊島的設立,使整個海南島房地產業刺激性增長,海口亦不例外。直到2012年後,海口樓市才進入了一個相對平穩的發展趨勢。2005年到2014年,海口銷售總量從135萬平方米到337萬平方米,價格從2700元/平方米到8450元/平方米(2014年扣除團購後商品房均價為9445元/平方米),可謂平穩增長。2014年受宏觀經濟影響,銷售量一度出現了下滑趨勢。

　　以近三年來的數據分析。2012年,海口全市房地產開發投資175億元,同比增長21%;全年批准預售商品房379.4萬平方米,同比下降10.2%;全市銷售商品房266萬平方米,同比增長18%;全市商品房均價9402元/平方米,同比下降6.6%;其中商品住房價格8770元/平方米,同比下降7.8%。房屋施工面積1589萬平方米,同比增長33.6%;新開工面積262萬平方米,同比下降39%;房屋竣工面積307.42萬平方米,同比增長826.8%。登記銷售的商品房中,島外購房面積154.28萬平方米,佔總銷售面積的58%。截至2012年底,全市商品房庫存量463萬平方米。

　　2013年,全市房地產開發投資256.4億元,同比增長46.1%;全年批准預售商品房499.1萬平方米,同比增長31.6%;全市銷售商品房337.75萬平方米,同比增長26.7%;全市商品房均價9270.75元/平方米,同比下降1.40%;其中商品住房價格8797.82元/平方米,同比增長0.31%。房屋施工面積1805萬平方米,同比增長13.6%;新開工面積276萬平方米,同比增長5.5%;房屋竣工面積195萬平方米,同比下降36.6%。登記銷售的商品房中,島外購房面積175.24萬平方米,佔總銷售面積的52%。截止2013年底,全市商品房庫存量623萬平方米。

　　2014年,全市房地產開發投資242.82億元,同比增長7.3%;全市批准預售商品房461.08萬平方米,同比下降3.29%;全市銷售商品房337.1萬平方米,同比下降0.19%;商品房均價9445.21元/平方米,同比增長1.88%,其中商品住房均價8722.71元/平方米,同比下降0.85%。全市房屋在建施工面積1463.79萬平方米,同比增長14.1%;新開工面積492.22萬平方米,同比增長78.3%,房屋竣工面積314.96萬平方米,同比增長61.51%。登記銷售的商品住房中,島外購房面積107.51萬平方米,佔總銷售面積的42%。截至2014年12月底,全市商品房庫存量680萬平方米。

　　房地產佔比GDP逐年增長 島內外消費者各佔半壁江山

　　歸納而言,海口房地市場具有四大特點,商品房佔比較高、房地產業佔GDP比重逐高、銷售依賴島外、價格維持平穩等。

　　海口商品房佔比較高,約佔70%。以自2013年以來的數據分析,海口商品房開發結構中,普通住宅佔78%,產權式酒店佔3.5%,酒店式公寓等佔12%,寫字樓佔6.5%。

　　2012年,海口房地產業增加值為52億元,佔GDP的6.3%;房地產業稅收為34億元,佔總稅收收入的27.9%。2013年,海口房地產業增加值為64.4億元,佔GDP的7.1%;房地產業稅收為40億元,佔總稅收收入的28.3%。2014年上半年,房地產業增加值佔GDP的8.3%;房地產業稅收佔總稅收收入的31%。可見,海口房地產業佔GDP的比重在逐年提高,並以此帶動了該項稅收的增高。

　　雖然海口本地人購房剛性需求較大,但相對一個省會而言,房產銷售仍非常依賴島外。2010年前後,島外購房佔比約70%,此後有所下降,島內島外各佔半壁江山。2014年1月—12月,島外購買商品住房面積108.01萬平方米,島內購買商品住房面積146.77萬平方米,佔比分別為42.39%和57.61%;島外購買商品住房10581套,島內購買商品住房12986套,佔比分別為44.89%和55.11%。針對海口房地產歷史上外銷依賴度高的情況,政府仍積極引導島內居民的改善性剛性需求,現在內銷比例已接近60%。

　　2010年,海口始建立房產管理資訊系統實行網上簽約,對銷售量、銷售價格、戶型比、產品結構實行全方位分析,動態引導房地產產品開發。目前該系統內所有數據已實現與省廳、住建部上傳共用,而且海口正對該系統擴容升級,進一步加強系統數據分析預警能力,為海口房地產市場健康平穩發展提供決策分析支撐。

　　相對而言,海口房地產市場監管逐步規範,商品房消費市場逐步回歸理性,價格基本平穩。近3年來,海口商品房價格維持平穩態勢,同比增長小于2%,低於海口居民每人平均可支配收入漲幅。

　　從開發商的角度看,中小企業數量多,但開發量佔比少。最近的統計數據表明,開發量在5萬平方米以下的中小企業佔開發單位總量的62.3%,但開發面積僅佔全市的25.5%。