英《金融時報》：中國房價會大跌嗎？

　　英國《金融時報》3月10日文章，原題：中國房價會大跌嗎？

　　投機客科斯托拉尼有句格言：“經濟和金融的關係就像是主人和他的狗，狗常跑在主人前面；但當離開一段距離時，它會跑回來找主人。”居住用商品房的價格就是那只狗，房地產供需的基本面就是那位主人。

　　按目前價格水準，中國城市房地產實際價格下降確實已是“禿子頭上的蝨子”，勢在必行。從一線城市數據來看，房價/收入的比率已接近20，房價/月租金的比率已接近300，有效需求———即有購買能力的需求，已遠遠跟不上供給總量。至於投資性需求，最終也必須得到自住需求的支援———不論是轉手還是出租，都需要找到下家才能套現。

　　但值得強調的是，首先，必然下降的是房地產的“實際”價格，其“名義”價格的降幅會小很多。從國際經驗看，房地產業下調最普遍的情況，是名義價格的上漲顯著慢于其他消費品，使得房地產實際價格發生相對回落。簡單地說，在房價基本不變，黃瓜卻變成10塊錢一根的時候，相對於黃瓜，房價就下跌了。相比之下，房地產名義價格出現絕對下降的情況，則很少見。

　　其次，價格調整的過程會比較漫長，不太可能出現“崩盤”這樣激烈的形式。類比國際經驗，如果中國房地產的實際價格下跌30%，那麼這個過程大概會持續4到5年。

　　歷史數據表明，當股市和房市共同經歷“繁榮—蕭條”迴圈時，房市通常滯後股市兩年左右。如果中國A股市場在2007年中期已見頂，那房地產價格可能從2009年開始降。假設2009—2013年中國通脹在3%左右，這意味著這幾年間，房地產名義價格每年下跌僅僅為5.5%。

　　現實中，房地產價格調整並非線性的，尤其是泡沫較大時，往往牛熊轉折的第一年跌幅最大。對切實需要買房的人而言，也許並沒有可能、也不需要等到房價最終觸底。▲（作者杪楚）

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