樓市限購令預計擴至100城市 分析稱房價必回落
2011年上半年GDP增長9.6%的“喜訊”徹底打消了市場與決策層對於中國經濟“硬著陸”的擔心，樓市也因此迎來更嚴厲的新一輪調控。根據國務院部署，房價上漲過快的二三線城市也要採取必要的限購措施。嗅覺敏銳的民間“炒房團”開始戰略轉移，與政府合作開發工業開發區已經成為民間資本躲避政策風險新的避風港。
背景二三線城市樓市獨舞
今年春節以來，“北上廣深”等一線城市的房地產市場受到“限購令”的強力打壓，迅速停止了狂奔的腳步，不僅新房、二手房成交量均出現大幅度下滑，在土地一級市場，“地王”身影難現，土地流拍現象也已見怪不怪。
與一線城市被“槍打出頭鳥”不同的是，不少二線城市卻在一線城市的“擠出”效應下成了開發商和炒房者的樂園，上演樓市新版的速度與激情。國家統計局統計數據顯示，今年1至5月，70個大中城市新建商品住宅價格同比漲幅達到及超過5%的城市分別有44個、45個、42個、38個、33個，均為二線乃至三線城市。
據北京中原地產最新公佈的全國房地產新建住宅指數統計分析，在所有限購城市中，房價同比上漲平均值為4.04%，而非限購城市平均為4.89%，限購城市的房價漲幅明顯低於非限購城市。此外，從個別城市來看，山西榆林，內蒙古鄂爾多斯、呼和浩特等傳統意義上的二三線城市的房價近幾年來的翻倍式快速上漲，據稱已經引起住建部以及國務院的高度注意。“限購令”下，二三線城市樓市獨舞已經成為中國房地產市場一道獨特的景觀。
預測本輪限購可能超過百城
“部分二三線城市房價的較快上漲，其主要動力既來自城鎮化快速推進中居民住宅需求的較快釋放，也包括一線城市‘限購’後炒房投資需求的轉移助推”，中國指數研究院院長陳晟表示，“如果任由部分二三線城市房價飆漲，將對整體房地產調控帶來不利影響。”
北京中原地產分析認為，目前執行限購政策的城市超過40個，投機需求明顯被擠壓出這些市場，預計本輪限購的二三線城市可能超過100個。
此前，經濟學界對中國經濟是否將陷入“硬著陸”甚至“滯漲”仍有所擔憂，直到國家統計局7月13日發佈的今年上半年宏觀經濟數據顯示，今年1至6月份，GDP較去年同期增長9.6%，這塊“石頭”才終於落了地。而6月份CPI將見頂的預期，也令決策層消除了繼續緊縮貨幣將致經濟崩潰的擔憂，這一切都為正在進行中的房地產調控加碼提供了充足的經濟基礎和外部環境。
對策與地方政府合作工業開發區
“如果執行限購政策，勢必會對二三線城市的房地產市場造成影響”，浙江商會副會長、“浙江投資團”帶頭人陳俊在接受記者採訪時表示，“之前圈子裏很多投資住宅的已經放慢了節奏，開始從普通住宅市場轉向高檔住宅和別墅等非限購領域，還有一部分轉做商業地產。”
陳俊表示，今年以來，央行連續上調6次存款準備金率、3次利率，使得民間資本利息大幅提高，“浙江投資團”的運作資金也受到影響。
“我們並未完全放棄住宅市場，但目前僅限于投資高檔公寓以及一些優質別墅項目，主要的精力還是放在了商業地產和工業地產方面”，陳俊表示，“與二三線城市地方政府合作開發工業開發區等項目是長線投資，一方面可以避開住宅市場的政策風險，另一方面是我們與地方政府雙贏的模式。只有工業發展，當地的商業才能發展，住宅市場也才會發展起來。”
觀點房價必然回落但不會到原點
“進入2011年，由於限購、限售、限融資等調控政策，100%的公司都感受到壓力，資金緊張”，已經很久沒有在業界拋頭露面的萬科董事長王石近日接受媒體採訪時表示，“樓市調控只能繼續進行，如果此次調控半途而廢或終告失敗，結果會相當糟糕。”
萬科作為中國房地產界的“老大”發出如此聲音，未免令市場感到“無望”，但事實已經證明，對於一個充滿投機和投資的房地產市場而言，“限購”無疑是最好用的冷卻劑。
然而，在陳俊等人的眼裏，未來也許並沒有那麼悲觀。“在強大的打壓下，房地產價格必然會出現‘高起點的回落’，但絕不會跌回原點”，陳俊說，“限購政策不會長期進行下去，否則會影響到中國二三線城市的城市化進程”，“從長期看，不管是出於土地成本考慮，還是出於原材料成本或是人工成本考慮，房價都會上漲，但上漲幅度應該與各地方現實情況相匹配。”
陳俊表示，“目前政府想的只是在房價高企時壓一壓，同時加強保障房建設，通過提高供給緩解供求壓力。市場上有人說一旦限購政策放開，樓市立刻會出現報復性反彈，但這是不容易出現的。即使政府放開限購政策，也不會一下子都放開，而是會一點一點地開口子，對政策進行修正。”（記者 孫春祥）
