房地產不是普通商品，房地產市場也不是完全自由競爭市場，房地產週期波動對國民經濟影響重大。這些都決定了政府必鬚髮揮“看得見的手”的作用，適時適度調控房地產價格。房地產市場的調控政策多種多樣，但總體上可分為調控供給與調控需求兩類。無論是從經濟金融理論還是從過去調控的經驗教訓看，國內的房地產市場都應堅持以需求調控為主，並分層次具體實施需求調控。
高房價的根源在於需求預期
從經濟學與金融學上看，某種資產的價格要想不長期過分偏離其成本或基本價值，必須具備三個性質：一是具有無限供給彈性；二是基本價值確定無疑；三是未來時刻存在終端價格約束。但商品房恰恰不能滿足以上任一條件。
商品房供應的稀缺性勿容多言，商品房的價格也非由價值決定。商品房兼具消費與投資（投機）兩種屬性，作為投資（投機）資產，商品房的價格就不是主要由地價、建築成本等決定，而是取決於未來現金流收入的貼現。從理論上說，只要能加價轉售，需求就是無限的，其價格也就能夠無限高。因此，對於房價而言，成本不是重點，“捂房”等擾亂市場行為也非關鍵，要害在於需求拉動。雖然有人認為，高房價主要是城市土地“招拍賣”制度造成的，但高地價的根源在於房地產商預期房屋建成後能賣高價，根子還在市場需求。將房價過快上漲主要歸因于地價上漲、地方政府“土地財政”以及開發商行為的觀點，既未抓住問題實質，也容易將調控重點引入歧途。
需求調控優於供給調控
筆者多年來一直關注並多次公開撰文，提出房地產市場應以需求調控為主的思路。
我國自房地產商品化以來，房地產價格調控的主要經驗就是，一旦有效調控了需求特別是投機需求，房價就會從不合理的高位回落，成交量也開始萎縮。如2009年12月14日 “國四條”出臺後，今年1月北京市商品住宅日簽現房73套，環比下降43.41%；日簽期房208套，創2009年2月以來最低，環比下降42.54%。深圳市新房成交面積僅為2009年月均成交面積60%。由此可見，對房地產市場的針對性需求調控，效果是明顯的。
調控實踐表明，供給調控的效果不及需求調控。我國1992年-1993年的海南、北海房地產泡沫如此，全國近兩次房價過快上漲也如此。以近兩次房價過快上漲為例，2007年我國37個城市房價租金比例在230倍-290倍，遠超過國際上的100倍-120倍。這表明，很多購房者購買二套以上商品房的主要目的不在於出租，而在於轉手賺取差價。2009年1月-10月，全國商品房銷售面積4.89億平方米，甚至是近年來最火爆時的1.36倍。不僅如此，在投機性購房需求導致的漲價效應帶動下，自住性購房需求也大量提前釋放，支撐了房價快速上漲。2009年以來頻現的“地王”現象，也是需求旺盛的結果。
分層次調控需求最關鍵
“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”已成各界共識。不過，需求調控的關鍵在於分層次調控需求。
首先，在需求類型上體現出調控層次差異。具體說，對保障性住房和普通商品房的需求調控，重在通過以“準市場”方式增加供給來滿足需求，即政府以社會政策和公共財政給予指導和支援；對中高檔商品房的需求調控，重在抑制投機性購房需求；對奢侈商品房的需求調控，重在限制其需求，以保證更多人“住有所居”。
其次，在不同區域間體現出調控層次差異。房地產市場調控不能僅根據全國平均房價和平均漲幅而定，而應考慮地區層次差異，在不同地區間“加大差別化信貸、稅收政策執行力度”。
再次，調控政策要在方向、重點和力度上相互協調配合，在作用期限上統籌安排。針對房地產市場的調控政策很多，來自於不同部門，作用於不同對象、不同期限，還要實現多個調控目標。因此，政策之間必須協調配合、統籌安排，形成合力。
房地產需求調控的五個政策建議
信貸政策方面。除了以傳統貨幣政策工具調控總需求外，世界各國中央銀行幾乎無一例外地採用選擇性政策工具，即不動產信用控制對房地產市場進行調控。包括個人住房抵押貸款的最高限額、貸款最長期限、最低首付金額（成數）和利率。因此，建議一是可以提高二套以上商品房的首付與貸款利率，縮短貸款期限。二是可考慮在房價過快上漲地區，較大幅度提高大面積、高單價二套以上商品房的首付與貸款利率，大大縮短其貸款期限。
稅收政策方面。房地產稅收政策主要體現在流通與保有兩個環節。我國現行的房地產流通環節有營業稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、土地增值稅、教育費附加、耕地佔用稅、城鎮土地使用稅、契稅等多個稅種，但並未針對多套與大面積商品房提出特別的規定；在房地產保有環節僅有土地使用稅等少數稅種，稅負較低，且免稅範圍較大。這樣的稅負結構不利於抑制投資（投機）需求。因此，房地產稅收政策的重點：一是逐步實行對房地產保有環節的徵稅，即物業稅或不動產稅。二是提高二手房交易環節營業稅，同時將稅收徵免時限延長。三是徵收二手房交易環節所得稅。
金融監管方面。一是要根據房地產市場價格變化，配合宏觀調控部門提出的調控要求或標準，調整金融機構撥備和資本充足率要求。二是改變以商品房市場交易價格作為貸款依據的方法，禁止“加按揭”。三是打擊住房抵押貸款詐騙行為，防止“假按揭”。四是進一步完善貸款人的貸款標準，並要求金融機構嚴加審查。
土地政策方面。建議對中小戶型、中低價商品房用地採取限價招標而非拍賣方式出讓，並通過小地塊出讓、熟地出讓等方式，縮短開發週期。
市場秩序監管方面。堅決執行政府工作報告提出的“完善商品房預售制度”，“完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。”建議一是密切監測房地產市場運作情況，通過資訊公開、加大處罰等方式，打擊“賣號”、“捂房”、哄抬房價等行為。二是通過低價回購條款等方式，打擊囤地行為。
外資流入限制方面。重點是限制境外人員的投機性購房。
需要提醒的是，我國房地產市場調控面臨的一個主要問題是：調控目標不夠明確。也就是說，對於“房價到什麼程度需要調控？市場到什麼程度需要穩定？”諸如此類的問題，大家認識比較模糊，也不統一。面對相同的形勢，大家各抒己見，看法差異很大。這樣不僅容易搞亂人們的預期，也在一定程度上干擾了調控政策在出臺時機、著力方向、著力重點和力度上的把握，從而影響調控效果。因此，從長遠看，房地產市場的調控有必要建立一個價格目標制。
當前我國對房地產市場的調控政策已經顯露出房地產價格目標制跡象。如今年“兩會”溫總理政府工作報告提出，要“堅決遏制部分地區房價過快上漲勢頭”，這意味著：一是房價不能過快上漲。二是不片面追求房價下降。韓國和我國臺灣地區的房地產調控經驗表明，在經濟發展情況下，片面追求房價下降，只會扭曲房地產市場的正常調節機制，加劇房價波動。三是哪怕從全國平均看，房價沒有上漲或漲幅較小，也需要遏制部分地區房價過快上漲。以上三項要求是房地產價格目標制的具體體現。（全國人大代表、中國人民銀行瀋陽分行行長 盛松成）
