房產問題需要“調控”更需“變革”

時間:2010-04-19 10:55   來源:新京報

  10號文是必需的,但下面還需更進一步,進行更深層的土地體制、住房體制以及政府體制等方面的變革。

  國務院出臺了國發10號文,加大了住房市場的調控力度。對這場調控,事前有相當多的徵兆,對此並不突兀。而且可以預期的是,如果10號文沒有取得預料的調控效果,中央政府將會出臺更嚴厲的調控措施。我更關注的是,未來2∼3年是轉型的關鍵時期,在關注短期問題的同時,需更關注住房這一問題在發展方式轉型中的作用。為此,可能以下幾個問題需要進一步分析。

  第一,伴隨著我國城市化的不斷提高,未來20∼30年,住房需求仍將呈現快速增長的態勢。這種需求是一種真正的剛性需求。當前我們強調內需的作用,強調消費在經濟增長中的作用。那麼,在調控住房市場時,就既要保障好、培育好住房的剛性需求,也要防止投資性需求對剛性需求的擠出。因此,10號文在管理需求上重點放在抑制炒房和投機性購房上,是合理的。

  第二,在我國近幾年高速增長的投資中,房地產投資有很重要的位置。一方面,房地產投資涉及的上下游行業多,投資系數大,如何保障住房投資在調控中不會大起大落,可能是各級政府在調控中需要關注的問題。另一方面,需要在調控中弱化房地產的固定資產投資屬性,增加房地產市場的服務屬性。換言之,能否在調控中加大對住房服務業的支援力度、盤活住房存量、提高住房配置效率、改變住房過重的投資屬性,是我國發展方式轉型中一個很重要的方面。為此,希望10號文在短期調控初顯成效時,前瞻性地考慮中長期性的問題。

  第三,應當說,從過去十年的經驗看,伴隨著住房需求的不斷上漲,市場化是最有效地滿足這一需求的途徑。但這並不排除政府在住房保障中的責任。過去幾年我國住房調控沒有取得預期效果,很大原因就是政府在這方面的責任並沒有落實,甚至某些級別的政府在某些方面逆向調控。從這個角度看,10號文明確了各級政府的責任,不僅強化了政府在保障性住房方面的供給責任,而且強化了各級政府對房地產市場的監管職能。這是一個比較大的進步。但是,很遺憾的是,我們在10號文中沒有看到對地方政府炒地行為的規範,而這恰恰是住房問題的一個根源。問題在政府,卻讓市場吃藥。如果不能在進一步理順政府與市場的作用中取得突破,調控的效果會受到很大的制約。

  第四,發展方式轉型重在建立好的經濟秩序和社會秩序。在住房問題上,除了房價過高外,壟斷國企職工與公務員享受的低價房,業已成為民怨的一個重要來源。如果不能在調控中規範住房秩序、打破住房的二元供給(市場化供給與福利供給),住房調控的效果將受到極大影響。而這個,恰恰是行政機關的自我革命。能否在這方面取得進展,就得看政府的勇氣如何,能否真正站在獨立的立場,擺脫利益集團的影響。

  從上面的分析可以看到,住房的問題在很大程度上是當前發展方式轉型滯後的集中反映。最為典型的是,在GDP增長主義下,住房投資能夠在短時期內帶來高的經濟增長,由此成為地方政府的新寵。因此,如果不從發展方式轉型的大視野出發,在採取短期調控措施的同時推進相關的改革,住房問題有可能陷入“調死放亂”的週期性迴圈。而這個格局恰恰不利於經濟社會的平穩發展。因此,10號文是必需的,但下面還需更進一步,進行更深層的土地體制、住房體制以及政府體制等方面的變革。

編輯:馬迪

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