央行5月12日“窗口指導”維穩樓市之後，大部分商業銀行在首套房貸款審批和放款進度上有所提高，停貸城市有所減少，首套房貸款需求壓力一定程度上有所緩解。但是，幾乎所有銀行在房貸上的謹慎程度並沒有鬆懈，總體額度仍然偏緊，利率優惠全無，幾乎全部上浮利率。融360在報告中稱，在其調查的21個城市中，截至5月23日，仍有14個城市出現停貸現象。作為一線城市領頭羊的北京，房貸市場的緊縮，令市場的交易量也變得清淡了很多。今年5月京城房貸市場的成交量較上月同期下降了10%，這些現象說明，央行喊話後房貸市場變化不大，甚至一些城市房貸不松反緊。
從監管部門的角度看，主要是監督銀行業務是否合規合法，而不是直接干預銀行貸款，包括貸與不貸、貸多貸少、期限長短、利率高低等。央行賴以影響銀行信貸量的手段主要是通過自己掌握的三大工具：利率、公開市場業務和存款準備金率。去年下半年以來，商業銀行對房貸異常謹慎甚至停貸，把房貸視為雞肋。央行也只能通過召開座談會的形式給予口頭提示或曰窗口指導，而不能強制甚至下發文件要求銀行加速放貸。這折射出央行的開明，說明央行確實不想直接干預銀行的具體業務經營。
同時，我們注意到，真正監管銀行貸款的另一個監管機構——中國銀監會日前表態，對銀行房地產貸款監管沒有絲毫鬆動，包括土地、房產開發貸款和個人購房貸款。並且還用了一個狠詞：“沒有討價還價餘地”。專司銀行業貸款監管的銀監會如此態度，說明後半年房貸難言寬鬆，而且汲取和預防去年6月20日“錢荒”的教訓，監管部門對房貸可能控制得更緊。
從商業銀行角度看，無論監管部門如何窗口指導和喊話，最終銀行必鬚根據“三性”原則來決定是否放貸，即安全性、流動性和效益性。然而，土地、房產開發貸款和個人購房貸款三大房地產貸款幾乎都很難符合“三性”原則。從安全性來看，目前房地產處在低迷期，房價逐步下行使得樓市風險已經凸顯出來。在這個當口繼續發放貸款，背離貸款“三性”之首的安全性要求。
從流動性看，個人購房貸款佔房地產貸款80%以上，央行喊話也是要求加快首套購房貸款發放進度。個人購房貸款一般在10-30年期限，流動性非常之差。同時，目前銀行通過存款幾乎吸收不來資金，大多是通過理財產品和同業拆借吸收資金，而這兩類負債期限大多在一年以內，這就造成房貸上出現嚴重的資金來源與運用的期限錯配現象。在銀行流動性管理越來越難、越來越成為風險點時，房貸已經嚴重背離“三性”原則的流動性要求。
從盈利性角度分析，銀行發放住房貸款的盈利性在下降甚至僅僅能夠保本而已。問題出在銀行資金來源成本的較大幅度增加。在低成本的存款資金來源陡降的情況下，銀行大量發行理財產品吸收資金的成本都在5%左右，而房貸基準利率在6.55%，利差僅僅1個百分點上下，銀行保本都難。從盈利性原則看，房貸品種越來越難以符合要求。
在背離“三性”原則下發放貸款，銀行豈能願意？監管部門也不能強制。如果強制要求銀行放貸，那麼，將來造成貸款風險，誰負責任呢？央行負嗎？監管部門根據政策變化、市場變化、宏觀調控需要等，影響商業銀行信貸業務的手段只能使用三大貨幣工具，通過三大工具增加或者減輕銀行的資金成本、放鬆或者收緊銀行準備金來影響其信貸業務。
通過以上分析，擔憂“定向降準”被銀行截留用於房貸看來是多餘的。下半年房貸鬆動的可能性不大，房地產貸款難、貸款貴的問題難以有所緩解。在基本卡死房地產流動性的情況下，房價不降都難，房地產理性回落的大方向勢不可擋。（余豐慧 職員）
