樓市調整考驗中國改革之智
因商品房庫存過高而一度被冠以“鬼城”之稱的江蘇常州本月中旬以黨報頭條向市民呼籲“目前已到購房好時機”，然而，近十天過去，購房者的觀望情緒並未明顯改觀。
雖然常州一些商品房每平米價格已直降１０００元至２０００元，降價幅度為當地歷史之最，很多購房者依然傾向於持幣觀望。常州本地人曹駿祺在接受記者採訪時說，他更願意進一步觀察價格下降的空間再決定是否出手買房。
常州新城地產一位中層管理人員向記者透露，頭條報道之後，當地的房地產交易並沒有明顯增長。這位管理人員說：“從目前的形勢來看，並不是吆喝幾聲，市場行情就能好起來的。”
今年上半年，中國房地產市場呈現出商品房庫存高企、房價下行趨勢漸顯、購房者觀望情緒加重等態勢，樓市預期已悄然生變，一些地產公司因樓盤滯銷而面臨資金鏈緊張，紛紛採取“讓利跑量”的策略。
國家統計局最新發佈的數據顯示：今年上半年，全國樓市成交量和成交價增速雙降。１－６月份，全國商品住宅銷售面積４２４８７萬平方米，同比下降７. ８％，住宅銷售額２５６３２億元，同比下降９.２％。６月份，國家統計局監測的７０個大中城市中，住宅銷售價格環比下降的城市突破５０大關，達５５個，為３０個月來的新高。
住建部政策研究中心主任秦虹將商品房銷售面積負增長歸於三個原因，即去年同期商品房銷量基礎較高，近期樓市“崩盤”論、“斷崖式暴跌”等不對稱資訊讓購房者觀望情緒加重以及個人住房抵押貸款收緊造成的信貸約束影響了購房行為的實現。
房地產行業曾在中國經濟“保八”時代立下汗馬功勞，中國經濟增長一直對房地產依賴較高，而今年恰逢中國主動放緩經濟增長速度，開啟全面深化改革，本輪樓市調整的深度備受矚目。
分析人士指出，本輪樓市調整也對中國的宏觀調控智慧和改革魄力提出考驗，從政策制定者、房地產企業、地方政府、銀行到消費者的應對可窺一斑。
調整之深
瑞銀首席經濟學家汪濤指出，過去十年間，中國每隔幾年就會經歷一次房地產週期。但與前幾輪不同，此次房地產下滑的觸發因素並非調控政策收緊，而是由於出現了一定程度的供求錯配。
她認為，強勁的房地產投資和建設活動長期作為中國內需主要引擎的時代行將結束，但中國不會出現其他新興市場常見的房價崩盤。同時，房地產仍是未來中國經濟增長面臨的最大下行風險。
摩根士丹利大中華區首席經濟學家喬虹認為，本輪調整從銷量和價格來看確實已經發生，但更像是之前幾次週期性調整，預期全國平均價格不會發生超過２０％以上的深度調整。
中國房產資訊集團克而瑞研究中心認為，中國房地產建設速度必須在現有水準上“見頂回落”才能消化庫存，且穩定後的建設速度應該低於目前水準。該中心同時指出，中國當前自住性需求數量依然龐大，佔到市場主體的８０％左右，隨著收入上升，中國消費者還存在著升級到更好更大住房的改善性需求。
秦虹認為，今年是中國房地產市場的調整之年，但調整應是窄幅浮動，而非大起大落。
浦發銀行相關人士也認為，目前沒有產生樓市暴跌的環境，這主要是因為經濟形勢沒有出現急劇變化、購房剛需依然存在、經濟還在增長、貨幣增速依然在保持。
應對之智
在樓市量價齊跌的背景下，中國目前已有２０多個城市出臺各種“微刺激”措施，包括降低限購門檻、提高公積金可貸額度、稅收減免、放鬆購房落戶政策、優惠補貼等。
但受訪的經濟學家和智庫分析人士認為當前最重要的任務是穩定預期，因地制宜加強風險研判，堅持市場化原則，推進改革。
上海銀監局一位官員透露，目前一線城市的需求很旺盛，導入人口和剛需依然存在，加上前幾年的限購還有很多購買需求沒有釋放。從面上看，銷售在減慢，價格上漲壓力到下降壓力，但是到點上，按揭貸款申請還在上升。
這位官員提出，由於目前的調整中不乏個別開發商前期融資瘋狂，成本高，趕上貸款到期或者信託到期，所以加快打折，期待走量賣掉，所以各地特別是二三線城市更要研究剛需，判斷有沒有真正的拐點，供求關係是否真正發生變化。
喬虹認為，具體城市由於供給量的差異會在調價方面採取不同的力度，但隨著預期穩定，限購等政策調整，房貸可得性好轉，銷量和價格都應該會趨於穩定。
瑞安地產研究部高級研究員黎志剛認為，今年開發商間的分化會加劇，一方面，有能力的開發商將不會只依賴銀行貸款，而是到資本市場融資或到海外發債、尋求房地產基金或信託的支援，而沒有能力的開發商只能陷入無地可拿、無項目可做，以至倒閉。
喬虹指出，本輪樓市調整對決策層的挑戰是如何合理引導居民預期調整，避免房地產行業部分企業退出時引起不良的社會影響，同時允許地方政府積極進行政策調整，減少房地產行業投資放緩引起的不利影響。
她說：“房地產確實對實體經濟有很大影響，但我們並不認為此次調整會帶來深度的房價下跌或勞動力市場的低迷，儘管對上游某些原材料行業會帶來一定壓力，但其風險應該基本可控。”
由於房地產對實體經濟的影響主要通過投資開發進行傳導，同時其財富效應對消費的影響相對較小，喬虹認為，如果經濟結構調整和深化改革帶來經濟效益的提高，應該有利於緩解房地產市場調整所帶來的不利影響。
國家統計局日前公佈的上半年經濟運作主要指標顯示，中國經濟同比增長７．４％，符合年初７．５％左右的增長目標，而城鎮新增就業人口超過７００萬人，距離年初１０００萬人以上的目標只差３００萬人，這說明當前的中國經濟正在緩中趨穩。
新城控股地產一位負責人在接受記者採訪時說：“從政策上看，中央政府並未出臺任何樓市調控政策，也就是說，政府不會再以行政手段調控房地產市場。讓開發商們接受市場洗禮，這並不是一件壞事，反而對中國房地產市場的健康發展有益。”
喬虹認為，樓市調整對地方政府財政收入的影響將會凸顯結構改革的必要性，同時打破樓價只升不降的預期，也有利於改變資源只向少數行業流動的現狀。
她說：“要確保樓市平穩運作，需要對土地制度、財政制度、資本項目開放等多個領域進行改革。雖然深化改革可能帶來陣痛，但是終將促進房地產市場長期的可持續發展。”（記者程雲傑 鄭鈞天 張展鵬 參與采寫：呂冬、王子辰）
